——谢某见、丁某煌诉某小区业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市中级人民法院(2020)桂01民终15454号民事裁定书 2.案由：业主撤销权纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):谢某见、丁某煌
被告(被上诉人):某小区业主委员会
【基本案情】
谢某见、丁某煌系某小区的业主，某小区业主委员会于2019年9月10日 经选举成立。谢某见、丁某煌认为某小区业主委员会在投票选举过程中恶意操 作，程序违法，主要表现在以下五个方面：(1)选举投票数实际未达到面积过 半及人数过半，存在票数造假；(2)在业主不知情且未授权的情况下，以业主 名字及身份进行投票；(3)未核实投票人是否为小区真实业主；(4)唱票及验 票程序未公正进行；(5)以威胁、利诱等手段要求业主投票。谢某见、丁某煌
认为上述投票过程违法，导致业主委员会成立违法，不符合业主的真实意愿。
【案件焦点】
小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议是否属于民事争议，人民 法院是否应当受理。
【法院裁判要旨】
广西壮族白治区南宁市江南区人民法院经审查认为：首先，谢某见、丁某 煌请求撤销小区业主大会成立业主委员会的决议及小区业主大会表决通过《小 区业主大会议事规则》的决定，但该小区业主大会的上述决议和决定，并不必 然侵害谢某见、丁某煌的特定利益。其次，《物业管理条例》第十条、第十六 条第一款、第十九条第二款分别规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民 政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举 产生之日起30H内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街 道办事处、乡镇人民政府备案。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、 法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、 乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。谢某见、 丁某煌主张某小区业主委员会选举及成立过程中存在恶意操作、程序违法的问 题，系小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，双方因此发生的纠纷 不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当由物业所在地的区、县人民政府房 地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府处理。因此，对谢某见、丁 某煌的起诉，应予以驳回。
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院 关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条第三款之规 定，裁定如下：
驳回谢某见、丁某煌的起诉。
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
谢某见、丁某煌不服一审裁定，提起上诉。广西壮族白治区南宁市中级人 民法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或 者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法 院予以撤销。根据该规定，业主请求法院撤销业主大会或者业主委员会的决定， 必须满足以下条件：(1)业主大会或者业主委员会的决定违法。(2)业主大会 或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益，而且该权益应当是具体的归属于 某特定业主的利益。(3)行使撤销权的业主只能是权益受侵害的业主。谢某 见、丁某煌请求撤销小区业主大会成立业主委员会的决议，请求撤销某小区业 主大会表决通过《小区业主大会议事规则》的决定。某小区业主大会的上述决 议和决定，并不必然侵害谢某见、丁某煌的特定利益。因此，谢某见、丁某煌 的起诉不符合《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定。因此，谢 某见、丁某煌在本案中请求的事项不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审 法院驳回起诉的裁定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百七上条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。
【法官后语】
业主撤销权纠纷是一种新型民事纠纷。业主撒销权是一种形成权，但其必 须以诉讼方式行使，依照法律规定向人民法院提起撤销业主大会或者业主委员 会决定的诉讼，最终由法院判决生效。业主撒销权的行使受一年除斥期间限制， 且该期间不适用中止、中断或延长。人民法院在审理业主撤销权纠纷时有以下 儿个问题值得注意：
一、提起业主撤销权之诉的主体
《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定继承了原《中华人民 共和国物权法》第七十八条第二款规定，行使撇销权的业主只能是因业主大会 或者业主委员会的决定违法，导致权益受侵害的业主。《物业管理条例》第六 条规定，业主是享有建筑物区分所有权的人。具体而言，法律意义上的业主包 括以下五种情况：(1)依法办理所有权登记的建筑物专有部分所有权人；(2)与
二、所有权纠纷 131
开发商签订《商品房买卖合同》且已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理 所有权登记的人；(3)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决 定取得建筑物专有部分的所有权人；(4)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部 分的所有权人；(5)因合法建造房屋的事实行为取得建筑物专有部分的所有权 人。但房屋的使用权人能否享有业主的物业管理权利，法律尚无明文规定。从 理论上讲，物业管理权利涉及物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用 分担、收益分享等，这些应当属于业主的权利，不应由房屋使用人享有。因此， 人民法院在受理业主撤销权诉讼时，要审查业主身份，房屋承租人或者其他物 业使用人而无权提起业主撤销权之诉。
二、业主撤销权之诉的被告及诉讼请求范围
根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款之规定，业主撒销权 之诉的被告仅限于业主大会或者业主委员会。而诉讼请求的范围应当限于撤销 业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。实践中，无论撤销对象 为业主大会决议还是业主委员会决议，业主撤销权之诉一般以业主委员会为被 告。因为业主委员会作为业主大会的执行机构，在业主起诉业主委员会撤销业 主大会决议的情况下，应当由业主委员会代表业主大会参与诉讼，相应的诉讼 后果由全体业主承担。上述案例中，谢某见、丁某煌所提诉讼请求系小区业主 大会或者业主委员会选举中出现的争议，不属于业主撤销权纠纷的诉讼请求范 围，故应驳回起诉。业主大会或者业主委员会作出的超出物业管理方面的决定， 业主是否有权请求予以撤销?由于此种决定为《物业管理条例》第十九条规定 所禁止，如果该决定导致业主权益受损，业主申请法院撤销的，人民法院可以 判决撤销。
三、小区业主大会或者业主委员会选举中出现争议的解决路径
对于小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，业主提出异议向人 民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。但根据《物业管理条 例》第十条及第十九条第二款之规定，房地产行政主管部门或者街道办事处对 业主大会的成立、业主委员会的选举事宜，负有指导的职责，若业主对业主委
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
员会选举中的事宜有异议，应当向房地产行政主管部门或者街道办事处申请解 决，在业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的情形下，房地产行 政主管部门或者街道办事处有权责令限期改正或者撤销其决定。因此，小区业 主大会或者业主委员会选举中产生的纠纷是政府相关部门的主管范围。如果业 主对选举中的事宜有异议，应当向有关行政主管部门申请解决。
编写人：广西壮族自治区南宁市江南区人民法院黄友双
