——某大厦业主委员会诉某物业公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2020)京01民终1541号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷
3.当事人
原告(上诉人):某大厦业主委员会
被告(上诉人):某物业公司 第三人：某邮政分公司
【基本案情】
某大厦于2016年以书面征求意见形式召开首次业主大会通过管理规约、业 主大会议事规则，并选举产生业主委员会；后于2018年对以上事项进行变更。 其中，管理规约对某物业公司的管理方式、内容、标准、费用以及禁止性事项 进行了规定。
2017年4月，涉案大厦业主大会临时会议决议授权某大厦业主委员会：按 业主专有面积占建筑物总面积比例分配公共收益；委托物业服务企业以对外出 租方式经营物业共用部分，审查批准受托企业与承租人签订的租赁合同并实施
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合同履行监督；在物业共用部分租赁合同标的25%～30%范围内向受托物业服
务企业支付管理成本、企业利润、税费及其他费用。
2017年8月，某大厦业主委员会向某物业公司发函，约定由某物业公司代
为履行与某邮政分公司的租赁合同(将某大厦一层东北侧租货给某邮政分公 司，年租金45万元),某物业公司按当年租赁费用总额的25%取得管理成本、 企业利润、税费及其他费用；委托终止后，除支付某大厦业主委员会运行费用 外余额按业主专有部分面积平均分配。2017年11月，某大度变更物业服务企 业，双方就涉案租金分配产生争议。
【案件焦点】
1.在没有明确授权的情况下，业主委员会是否具有民事主体资格；2.共有 区域维修支出该如何计算。
【法院裁判要旨】
北京市石景山区人民法院经审理认为：业主大会是业主的自治组织，是基 于业主的建筑物区分所有权的行使所产生的，应为非法人组织性质，业主委员 会作为业主大会的执行机构，系依法产生且有效存续(已备案)。在民事诉讼 中，非法人组织可确定一人或数人代表该组织从事民事活动。某大厦业主委员 会的授权范围为对共有部分进行出租、获得收益及支付管理费用等事项，对提 起诉讼确无明确授权，但其提起诉讼的目的在于获得租金收益，系授权范围内。 换言之，如果以业主大会作为原告提起诉讼，其参加诉讼亦应选举部分代表参 加，而某大厦业主委员会作为其选举出的常设机构，与业主大会代表具有一致 性。因此其有权代表业主要求某物业公司返还共有区域的收益。
对于建筑物共有部分的收益分配，除某大厦业主委员会向某物业公司的发 文已经明确对于已经收取的租赁费45万元可在扣除25%的管理成本、企业利 润、税费及其他费用和某大厦业主委员会运行费用以外，剩余部分按业主专有 面积平均分配。之后，某大厦业主委员会亦向全体业主发出通知，称纳入分配 的公共收益可用于抵扣供暖、物业服务费和其他费用。因此某物业公司要求扣
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
除部分业主已经交纳的物业费、电费等具有事实依据，对该项答辩意见予以认 可，但对于某物业公司要求扣除维修改造费用，由于没有明确证据证明该费用 纳入成本，不予支持。
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七 十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一 、某物业公司于本判决生效后十口内向某大厦业主委员会返还公共收益
277469.07元；
二、某物业公司于本判决生效后十口内向某大厦业主委员会赔偿利息损失 (以45万元为本金，自2019年2月1日起计算至实际给付之口止，按照中国人 民银行同期同类贷款利率的标准计算);
三、驳回原告某大厦业主委员会的其他诉讼请求。
某大厦业主委员会及某物业公司均不服一审判决，提出上诉。二审法院同 意一审法院的裁判意见，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
将建筑物共有部分变更为经营性场所，涉及场所使用、合同签署、收益分 配、区域维护及改造等各个方面，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法 典》)第二百八十三条规定，建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益 分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按照业主专有 部分面积所占比例确定。
首先，约定优先原则。除非针对某特定的共有部分使用协议，根据《民法 典》第二百七十八条第一款第八项经过业主大会的决议，或者根据该条第一款 第二项，符合管理规约的规定。在这两种情形下，业主对共有部分的收入依法 进行了共同决定，可适用本条约定优先的原则。否则，对于未按上述两种情形 进行的约定，均不应视为符合本条约定优先原则中的“约定”。
其次，无约定，应主要用于补充维修基金。无《民法典》第二百七十八条
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规定的约定，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第十四条第二款与《物业管理条例》第五十四条来 看，不论是合法利用共有部分产生的收入，还是擅自使用产生的收入，应主要 用于补充维修资金。目的在于维护业主利益的一致性。经营性收入用于补充维 修资金，可以有效解决维修基金不足的难题。《民法典》第二百八十一条对于 建筑物及其附属设施维修资金的使用范围作了更加明确的规定，细化了维修资 金的使用范围，维修资金的主要目的在于维护业主利益，而共有区域维修改造 变更为经营性场所的最终目的除此之外，还提供相应资产的增值效益。改造成 经营性场所的共有区域，其维修改造费用应按照以下规则进行处理。
1.不属于业主管理权范围的维修改造费用，根据《住宅专项维修资金管理 办法》第二十五条的规定，应由相关行为人承担维修改造费用，例如应当由建 设单位或者施工单位承担的共有部位的维修费用；应当由相关单位承担的供水、 供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修费用；因人为损 坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应 当由物业服务企业承担的维修费用。
2.属于业主管理权范围的共有区域维修改造费用，应区分具体修缮部位、 所有权归属等方面，有约定的从其约定，无约定的以业主专有部分面积所占比 例为原则，确定具体承担维修改造费用的业主范围。根据《住宅专项维修资金 管理办法》第二十条的规定，共有区域的基础柱、梁等，由所有权人按比例承 担；住宅之间或住宅与非住宅之间共用区域的维修和更新、改造费用，由相关 业主按照各自拥有物业建筑面积的比例承担。
本案中，某大厦业主委员会与某物业公司对于收益分配进行了约定：“某 物业公司按当年租赁费用总额的25%取得管理成本、企业利润、税费及其他费 用”,但双方并没有对维修改造成本费用如何扣除作出约定，一审和二审法院 均认为在无明确证据支撑下，物业服务机构不得自行决定将该区域的改造费用 作为成本予以扣除。主要考虑到某大厦业主委员会与某物业公司已经就管理费 用进行约定，改造维修费用属于大额支出，其不属于管理成本，属于业主共有
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和共同管理的重大事项，同时维修改造行为可能会对有利害关系的业主造成损 害，应在改造维修之前征求某大厦业主委员会(或业主大会)同意。
建筑物共有区域的收益分配及费用承担是较为常见的实践问题，细化该类 案件的审判思路-方面可在各地出台物业管理相关规定的同时，为业主行使共 有权、共同管理权提供规范化思路；另一方面也为司法审判中纠纷的解决提供 统一的裁判尺度。
编写人：北京市石景山区人民法院李田田
