——名江丽景花园业委会诉名江房地产公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江西省上饶市中级人民法院（2020）赣11民终1167号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷





3.当事人

原告（上诉人）：名江丽景花园业委会

被告（被上诉人）：名江房地产公司 【基本案情】
名江房地产公司是名江丽景花园小区的开发商。名江丽景花园一 期工程C1-C11 、D7-D10工程于2008年4月19日进行了房屋建筑工程和 市政基础设施工程竣工验收备案，建筑面积为商住51090平方米、地下 室4780平方米、2.2米以下架空层2940平方米，结构类型为框架、工程 用途为商住。一期工程施工过程中，名江房地产公司按照设计施工图 纸中的《架空层平面图》将架空层全部建造为储藏间。名江丽景花园 二期工程A1-A6 、B1-B10 、D1-D6及幼儿园工程于2008年4月18日进行 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，建筑面积为125333 平方米，其中地下室9522平方米，结构类型为框架、工程用途为商 住。二期工程施工过程中，名江房地产公司按照设计施工图纸中的 《架空层平面图》将涉诉B7 、B8 、B9号的一单元架空层全部建造为储 藏间。

2008年12月26日、2010年12月13日，原上饶县房地产管理局先后 出具《商品房综合验收合格证》，分别载明名江丽景花园一、二期建 筑面积，对上述架空层（储藏间）均未予定性。在商品房销售过程 中，名江房地产公司以签订《名江丽景花园储藏间使用权转让协议 书》的方式，将涉诉储藏间的使用权有偿转让给部分小区业主。

另，案涉储藏间未计入小区规划时的容积率，亦未纳入业主公摊 面积。





名江丽景花园业委会请求确认名江丽景花园小区的B区B7 、B8 、 B9栋一单元的架空层（储藏间）共356.94平方米，C区C2 、C3 、C4 、 C5 、C8 、C9 、C10 、C11栋架空层（储藏间）共2940平方米，归全体 业主共同所有。
【案件焦点】

未经行政规划许可，房屋综合验收时也未经行政机关认定，对于 开发商按照施工图纸将架空层建设成四周合围的储藏间，法院是否有 权直接认定其权利归属。
【法院裁判要旨】

江西省上饶市广信区人民法院经审理认为：建筑物的共用部分在 构造、使用上应当具有非独立性，对业主在功能用途上应当具有公共 性、非排他使用性。本案双方争议空间在设计施工图纸上名称虽然标 注为架空层，但图纸上显示该空间为四周合围，在建设过程中，已按 图纸建设成四周合围的储藏间。该空间现已不符合“仅有结构支撑而无 外围护结构的开敞空间层”的架空层定义，且已经失去了架空层防潮、 通风、降噪的功能，而是变更为具备储藏功能的储藏间。现原、被告 均未提供证据证明被告将案涉争议空间由架空层建设成储藏间是否经 过了行政规划许可，相关行政机关在房屋综合验收时也未对该争议空 间进行定性，而关于争议空间性质的确定属于国家有关行政机关的职 责范围，故本案中暂不处理，待有关行政机关对该部分建筑物的性质 进行确定后，原告可以另案主张权利。

江西省上饶市广信区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第 七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权





纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决 如下：

驳回名江丽景花园业委会的诉讼请求。

名江丽景花园业委会不服一审判决，提起上诉。江西省上饶市中 级人民法院经审理同意一审法院意见，同时认为，案涉储藏间和地下 室空间均未计入小区规划时的容积率，亦未纳入业主公摊面积，故上 诉人请求案涉的架空层（储藏间）为全体业主共同所有，没有事实和 法律依据，不予支持。

江西省上饶市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
建筑物区分所有权案件往往背后牵涉利益巨大，当事人人数众 多，矛盾对抗激烈，而且涉及面广，具有普遍性、典型性，法律关系 复杂，既有平等民事主体之间的权利义务关系，又涵盖通常意义上的 行政管理关系，对案件办理的法律效果与社会效果都有较高要求。

与专有部分不同，区分所有建筑物的共有部分在构造、使用上应 当具有非独立性，对业主在功能用途上应当具有公共性、非排他使用 性。本案中，开发商按照施工图合围架空层建设储藏间，导致架空层 事实上已基本丧失了其防潮、通风、降噪的功能，所以合围建设的储 藏间已经不是原来意义上的架空层，不宜直接判决归属全体业主所 有。





进一步来看，区分所有建筑物权属的认定，首先需要界定区分所 有建筑物本身的性质，只有合法建设的区分所有建筑物才能进一步判 断属于专有部分还是共有部分，进而明确其权利归属。本案中，对于 开发商按照施工图合围架空层建设的储藏间，由于双方当事人均未能 提供证据证明是否经过了行政规划许可，且相关行政机关在房屋综合 验收时也未对储藏间进行定性，而关于该储藏间性质的确定属于国家 有关行政机关的职责范围，对此法院必须予以充分尊重，不能越俎代 庖。根据城乡规划法等法律法规的规定，认定建筑物合法与否，是相 关行政机关的职权，而这不属于诉讼程序上的事实认定与法律适用问 题，司法权对此应保持谦抑立场。

关于原告的诉请，法院明确指出，待有关行政机关对该储藏间的 性质进行确定后，原告可以另案主张权利。如果案涉储藏间的建设经 过了行政机关的规划许可和认定，且开发商在出售商品房时，申明对 储藏间利用权予以保留，并通过合约来许可区分所有权人以外的人使 用，则应当认为是合法有效的。反之，则案涉储藏间可能就会被行政 机关认定为非法建筑予以拆除，恢复架空层本来面貌，归属全体业主 所有。司法实践中，很多建筑物区分所有权案件，即便法院最后判决 了，执行也是个现实难题，徒增当事人讼累，浪费宝贵的司法资源。 而本案的处理，一方面有助于厘清司法权与行政权的边界，保持司法 谦抑，另一方面有利于督促相关行政机关切实履行管理监督职责，从 源头上预防化解此类矛盾纠纷的发生，取得了良好的法律效果与社会 效果。

编写人：江西省高级人民法院 章光园