——建材公司诉实业公司土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省深圳市中级人民法院(2018)粤03民终7348号民事判决书
2.案由：土地租赁合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):建材公司 被告(反诉原告、上诉人):实业公司
第三人：谢某学
【基本案情】
2009年4月19日，实业公司(甲方)与谢某学(乙方)签订《租赁协议 书》,约定将涉案土地出租给乙方作建集装箱活动板房生产、存放等使用。8月 20日，由谢某学作为法定代表人和股东的建材公司注册成立，该公司在《租赁 协议书》乙方处盖章确认，并以该公司名义向实业公司交纳租金。
2011年7月18日、9月20日，实业公司曾两次向建材公司及其法定代表 人发函称，因开发项目需提前收回土地。建材公司分别于同年12月16日、29 日向实业公司回函称，因实业公司采取措施阻止建材公司正常生产经营，建材 公司同意提前解约，要求实业公司按建材公司提交的清单支付搬迁费用，或经 委托评估后根据评估报告做出赔偿。
建材公司于2012年1月1日开始停止向实业公司交纳租金，并开始陆续搬
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中国法院2022年度案例 ·土地纠纷
迁厂房内设备。2012年5月，建材公司撤场，实业公司收回该土地后将空地对 外出租，将厂房用于存放机器设备等。
经法院函询行政主管部门，涉案土地按深圳市法定图则的规划用地性质为 医疗卫生用地，按城市总体规划涉及工业用地，按土地利用总体规划为城乡建 设用地，尚无征转为国有土地的记录。
建材公司认为实业公司构成违约，起诉请求退还已付押金7万元并赔偿提 前解约造成的损失91万元。实业公司提出反诉，请求建材公司及谢某学连带支 付2012年1月1日至2014年5月30日期间的租金98万元及利息，并支付拆除 钢结构活动房的占地使用费。
【案件焦点】
涉案土地租赁合同是否为无效合同。
【法院裁判要旨】
广东省深圳市龙岗区人民法院经审理认为：建材公司、实业公司就涉案土 地形成的土地租赁合同关系合法有效。实业公司向建材公司提出提前解除合同 收回上地，并以阻碍建材公司正常经营的行为迫使建材公司同意提前解约，实 业公司已构成根本违约，依法应对所造成的损失承担赔偿责任，并应退还已收 取的押金。涉案空地已由实业公司收回另行出租，实业公司自认涉案钢结构厂 房用于存放其机器设备，对实业公司关于建材公司支付2012年1月1日起的租 金及占有使用费的请求，不予支持。
广东省深圳市龙岗区人民法院依照《中华人民共和国土地承包法》第九 条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，判决如下：
、实业公司向建材公司支付因提前解除《租赁协议书》造成的损失 779425.5元；
二、实业公司向建材公司退回押金7万元；
三、驳回建材公司其他诉讼请求；
四、驳回实业公司的全部反诉请求。
四9、土地租赁合同纠纷
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实业公司不服一审判决，提出上诉。广东省深圳市中级人民法院经审理认 为：首先，涉案租赁土地的规划用途已经有关机关规划用于非农建设，即使该 土地仍为集体所有，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三 条、第八条第一款、第十二条第二款、第十八条等有关规定，在符合相关规划 的前提下，集体建设用地亦可出租、转租用于兴办各类工商企业，参照前述相 关土地管理改革规定及涉案土地规划用途，不宜认定涉案租赁合同违反了《中 华人民共和国土地管理法》第六十三条有关集体土地不得用于非农建设的强制 性规定。其次，虽然实业公司非涉案土地所有权人或建设用地使用权人，但根 据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第 一款的规定，无权处分的买卖合同尚且不仅因无权处分而为无效，举重以明轻， 不改变标的物权属的租赁合同更不应因出租人无处分权而无效，而实业公司作 为土地出租人，反以其不是合法权利人且无权出租为由主张涉案租赁合同无效， 亦明显有违诚信。对实业公司关于涉案租赁合同无效的上诉主张不予支持，对 赔偿损失等问题同意一审法院的裁判意见。
广东省深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
第一，认定出租集体土地用于非农建设合同的效力，关键在于审查地上是 否存在主管部门已确定的城乡建设规划。
本案二审判决作出时，当时施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十 三条①规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设， 审判实践中认定集体土地租赁合同无效的，多是以违反该强制性规定作为无效
① 《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条规定：“农民集体所有的 土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依 法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
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事由。2019年施行的《中华人民共和国土地管理法》虽删除了原第六十三条的 强制性规定①,但需要说明的是，新法第四条继续宣示“国家实行土地用途管 制制度”,并保留了农用地、建设用地和未利用地的土地用途分类。②新法第六 十三条则强调符合土地利用总体规划、城乡规划是确定集体经营性建设用地的 前提条件，新法第八十二条针对擅自将集体土地出租用于非农建设，仍然规定 由主管部门责令限期改正，③可知修法后仍有土地用途和城乡规划上的管制， 并未简单放开对集体土地用于非农建设的限制。
考虑到2019年修正前后的《中华人民共和国土地管理法》均系强调符合 土地用途和城乡规划，且2005年颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流 转管理办法》(广东省人民政府令100号)第三条、第八条第一款、第十二 条第二款、第十八条亦已规定，在符合相关规划的前提下，允许将集体用地 出租、转租用于兴办各类工商企业，因而在判断集体土地租赁合同是否违反 法律强制性规定时，应重点审查地上是否存在已确定的城乡建设规划。如租 赁土地上已有经主管部门确定的城乡建设规划，基于《中华人民共和国土地 管理法》的前述用途分类，土地用途即已为建设用地，则可视为已获批用
①《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)第六十三条规定：“(第一款)土地利 用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用 地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同， 载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。(第 二款)前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会 议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。(第三款)通过出让等方式取得的集 体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规 定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。(第四款)集体经营性 建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵 押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
② 立法机关工作人员编写的法律释义指出：“将土地分类，主要月的是限制农用地转为 建设用地。”参见杨合庆主编：《中华人民共和国土地管理法释义》,法律出版社2020年版， 第17~18页。
③《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)第入十二条规定：“擅自将农民集体 所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将 集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府
自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
四、土地粗货合同纠纷
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作非农用途，不属于法律所禁止的擅自出租用于非农建设的情形，此时不 宜以违反修改前《中华人民共和国土地管理法》第六十三条或修改后《中 华人民共和国土地管理法》第八十二条等强制性规定为由，认定土地租赁 合同无效。
第二，在不违背公序良俗的前提下，出租人是否具有处分权不影响土地租 赁合同的效力。
《中华人民共和国民法典》编纂过程中，立法机关吸收了原《最高人民法 院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，采纳了是 否有权处分不影响合同效力的观点。①在剧除《中华人民共和国合同法》第五 十一条关于无权处分行为效力待定的规定后，《中华人民共和国民法典》第五 百九十七条第一款虽未从正面规定无权处分行为的效力，但依据违约责任仅能 基于有效合同成立的法理，通过规定买受人可以解除合同并请求出卖人承担违 约责任，实质明确了仅存在无权处分情形并不导致买卖合同当然无效。基于 《中华人民共和国民法典》第六百四十六条关于可将买卖合同有关规定参照适 用于其他有偿合同的规定，以及“举重以明轻”的法律解释适用规则，在买卖 合同尚且不仅因无权处分而无效的情况下，对于不以移转标的物权属为目的的 租赁合同，更不应因出租人无处分权而无效。
编写人：广东省深圳市中级人民法院唐毅
