——冯某娣诉零某叶、陆某顺房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2020)粤01民终5687号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):冯某娣 被告(上诉人):零某叶
第三人：陆某顺
【基本案情】
原告与被告于2015年10月16日签订《拆迁安置房买卖合同》约定原告向 被告购买位于广东省广州市的一处安置房，价格由指标款7万元与房款376530 元构成，被告应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿 等一切和该房屋有关的文件及票据交付给原告等。合同签订后原告依约向被告 支付指标款6万元、房产证过户劳务费5000元。合同履行过程中，被告无故要 求解除上述《拆迁安置房买卖合同》,并诉讼至法院，经两审法院审结驳回被 告诉请。现被告已选定安置房，迟迟未向原告交付并在2017年3月23日与第 三人签订了《拆迁安置房买卖合同》。
【案件焦点】
合同解除后的违约责任如何承担。
【法院裁判要旨】
广东省广州市南沙区人民法院经审理认为：原告与被告签订的《拆迁安置 房买卖合同》合法有效，该合同所约定的房屋已交由第三人使用，原、被告的 合同月的已无法实现，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告的 该项诉请，法院予以支持。合同解除后，被告理应将收取的合同价款6.5万元 返还给原告，并配合原告办理资金保存解除手续。
结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是合同解除后的违约责任如何承 担，对此法院阐述如下：其一，原告与被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合 法有效，双方理应秉承诚实信用原则，全面履行各自义务，但被告在该合同未 解除前，于2017年3月23日擅自将房屋出售给第三人，对此存在过错，其行
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中国法院2022年度案例 ·房屋买实合同纠纷
为致使双方合同目的无法实现，是导致合同解除的根本原因，应承担违约责任。 其二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金 低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的 违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适 当减少。”如上所述，涉案合同解除是因为被告违约行为所致，其理应向原告 承担违约责任，虽然合同中对违约金标准有约定，但参照《房地产估价报告》 的评估结论，涉案房屋在2019年5月19日的市场价值为155.04万元，合同约 定的违约金标准显然不足以弥补原告因合同解除所造成的实际损失，原告据此 要求调整违约金金额于法有据。其三，原告作为守约方，其合法权益应得到保 障；被告作为恶意违约方，其违约行为应受到惩罚，更不应因其违约行为而获 得收益，同时考虑根据合同实际履行情况，原告仅支付部分合同价款，根据公 平原则，故违约金金额应以被告受益范围为限。故综合本案案情，法院酌定被 告按其出售房屋予原告价格446530(7万元+376530元)及第三人价格116万 元之差额713470元向原告支付违约金，对原告主张超过该金额部分，法院不予 支持。
广东省广州市南沙区依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、 第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条 第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下 判决：
一、解除原告冯某娣与被告零某叶于2015年10月16日签订的《拆迁安置
房买卖合同》;
二、被告零某叶应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯某娣返还 房款6.5万元及支付违约金713470元，二项款项合计金额为778470元；
三、被告零某叶应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告冯某娣解 除对冯某娣名下账户存款56342元的保存手续；
四、驳回原告冯某娣的其他诉讼请求。 零某叶不服，提起上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于适用 (中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应 当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一 审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权 益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是： 零某叶上诉主张依涉案合同约定的20万元确定违约金是否支持。
案件事实表明，零某叶与冯某娣于2015年10月16日签订《拆迁安置房买 卖合同》,已明确约定涉案房屋成交价格由指标款与房款构成：(1)指标款7 万元；(2)房款376530元。其中376530元本为零某叶认购拆迁补偿安置房的 价款，该款约定由冯某娣直接转付政府征收部门，该支付方式并不影响涉案 《拆迁安置房买卖合同》成交价格446530元及房屋买卖合同关系性质的认定。 (2018)粤0115民初863号、(2018)粤01民终20471号生效民事判决已认定， 案涉《拆迁安置房买卖合同》约定购买的安置房具体位置明确，零某叶在取得 房屋产权后可转让或过户，冯某娣自愿承担涉案安置房过户需缴纳的全部税费 金，涉案安置房可办理转移登记手续，并不存在履行障碍。零某叶在未与冯某 娣解除《拆迁安置房买卖合同》的情况下，即将案涉房屋以6万元另行出售 给陆某顺， 一审判决认定零某叶的行为导致冯某娣合同日的无法实现，是案涉 房屋买卖合同解除的根本原因，应承担恶意违约责任，所作处理并无不当。零 某叶依其所签《拆迁安置房买卖合同》虽然仅收到首期款，但是在其余购房款 冯某娣的支付条件尚未成就时零某叶即违约另卖他人，零某叶未收齐购房款并 不能作为其免于承担违约责任的正当抗辩。 一审判决认定合同约定违约金明显 低于违约行为造成的损失，零某叶不应因其违约行为而获得收益，根据本案具 体情况，酌情判决零某叶按两次出售价格的差额713470元向冯某娣支付违约 金，与损益相抵规则并不相悖，并无不妥。零某叶上诉主张零某叶与陆某顺买 卖涉案房屋的实际交易价格仅为70万元，与双方所签合同116万元的约定内容 并不相符，法院不予支持。
综上所述，零某叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
楚，适用法律正确，应予维持。广东省广州市中级人民法院依照《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是房屋买卖合同纠纷，因一房二卖引发的纠纷。从司法裁判的角度来 看，本案值得探讨的是一方当事人违约造成对方损失的，约定的违约金低于造 成的损失，当事人请求增加的，违约赔偿损失如何认定的问题。
合同履行中当事人应秉持诚实信用原则行使合同权利义务、履行合同义务， 一方当事人违约造成对方损失的，理应承担违约责任。本案处理时，充分考量 了违约方的过错及守约方受到的损害，主要从两个方面来确定违约责任。
一方面，明晰案件的违约损害赔偿的范围。违约损害赔偿是指违约的一方 因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成了损失，应当依法或者根据合同 的约定承担损害赔偿责任。违约损害赔偿是一种常见的违约责任，是保护受害 人利益的补救方式之一，赔偿的目的是补偿损害，使受到损害的权利得到救济， 使受害人能恢复到受到损害前的状态。赔偿损失的范围应如何确定，通常赔偿 损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定，在法律没有特别规定和当事人 没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则，即假设违约方按照约定履行了合 同义务时非违约方所能获得的利益，扣除在违约情形下非违约方现在的利益， 即可得到赔偿的数额。违约的赔偿损失包括约定的赔偿损失和法定的赔偿损失。 承担违约赔偿损失责任的构成要件包含：–是有违约行为，即当事人一方不能 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定；二是违约行为造成了对方的损失。 如果违约行为未给对方造成损失，则不能用赔偿损失的方式追究违约人的民事 责任；三是违约行为与对方损失之间有因果关系，对方的损失是违约行为所导 致的；四是无免责事由。
另一方面，综合本案案情确定违约赔偿数额。本案中虽然双方对违约金进 行了约定，但参服《房地产估价报告》的评估结论，合同约定的违约金标准显 然不足以弥补原告因合同解除所造成的实际损失，原告据此要求调整违约金金
三、商品房销售合同纠纷 149
额于法有据。但本案在赔偿损失范围进行界定的同时也应考虑损益相抵规则， 损益相抵规则，是指因违约行为对受害方造成了两个方面的影响：一方面，非 违约方因违约行为遭受了损失；另一方面，是同时也因该违约行为而获利，包 括消极利益。在此情形下，在计算损害赔偿额时应当扣减守约方所获利益。而 本案中对赔偿损失的确定同时也应遵循损益相抵规则，本案处理时综合考量原 告在合同履行中的损害及获益，赔偿数额的计算应扣减守约方因违约行为的获 益，原告作为守约方，其合法权益应得到保障，被告作为恶意违约方，其违约 行为应受到惩罚，更不应因其违约行为而获得收益，同时考虑根据合同实际履 行情况，根据公平原则，故违约金金额应以被告受益范围为限，被告的受益范 围即原告原本的可得利益。
编写人：广东省广州市南沙区人民法院 邓小春周书宇
