——黄某诉房地产公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区梧州市藤县人民法院(2020)桂0422民初120号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
3. 当事人 原告：黄某
被告：房地产公司
第三人：马某芳、投资公司
【基本案情】
原告黄某与第三人马某芳是前夫妻关系，两人于2015年11月20日以共同 共有人身份向投资公司购买了某小区一套房屋，双方签订了《商品房买卖合 同》(合同编号：TX2015010917) 。合同约定：该商品房建筑面积共113.59平 方米，单价为3380元/平方米，总价383934元；付款方式为银行按揭付款，买
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的总房价款的30.2%即115934 元，余下房款的69.8%即26.8万元按照按揭方式付款；出卖人应于2016年12 月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。2015年11月26日，第三人投 资公司分别开具金额为定金2万元的收款收据、首期购房款95934元的收款收 据及契税等各项代收代缴费用11738元的收款收据给黄某、马某芳收执。2015 年12月16日，马某芳、黄某取得县房产管理颁发的预告登记备案证明。2018 年1月19日，被告房地产公司以总价142885225元的最高价格竞拍到第三人投 资公司所有的位于梧州市藤县藤州镇某项目B地块、 D 地块、D 地块北侧三块 土地使用权和地上在建商品房工程。同日，梧州市中级人民法院作出《成交确 认书》及(2017)桂04执恢3号之二执行裁定书，裁定：“将被执行人投资公 司所有的、位于广西梧州市藤县藤州镇某项目B 地块、D 地块、D 地块北侧三 块土地使用权和地上在建商品房的土地使用权、房屋所有权及相应的其他权利 归买受人房地产公司所有，上述土地使用权和地上在建商品房工程的所有权、 自本裁定送达买受人房地产公司时起转移。”2018年5月2日，马某芳在《客 户备忘录》上签名并按手印承诺：“……(1)本人愿意继续按照原商品房买卖 合同的单价和房号重新与房地产公司签署《商品房买卖合同》,并按服新签署 的《商品房买卖合同》履行相关权利义务 …… (4)本人保证该房屋居住人或 共有人对此客户备忘录没有任何异议，如有异议由本人负责，与房地产公司无 关。(5)此客户备忘录为与房地产公司重新签订《商品房买卖合同》的前提条 件，本人承诺对此不持任何异议。”2018年6月13日，有关部门明确提出，由 竞得人与原购房者重新签订合同或签订补充协议书两种处理方式均符合房产登 记有关程序，由房地产公司通知相关购房业主自愿选择其中一种处理方式到县 房产所和不动产登记局办理合同变更登记手续。2018年12月27日，房产管理 所对黄某、马某芳与投资公司于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》 (合同编号：TX2015010917) 进行了注销。
2018年7月21日，房地产公司与马某芳就案涉房屋重新签订《商品房买 卖合同》(合同编号：TX2018025349)。2019 年6月17日，马某芳向房地产公
三、商品房销售合同纠蚡 51
司补交了首期购房款6.8万元。2020年1月9日，原告因履行合同及赔偿损失 等问题与被告协商不成起诉至法院。
原告起诉至法院后，被告房地产公司于2020年2月20日向黄某、马某芳 发出签约通知书，要求二人于2020年2月27日前往被告所在楼盘项目营销中 心签署《商品房买卖合同》手续。2020年2月24日，县房产管理所对马某芳 与房地产公司于2018年7月21日签订的《藤县商品房买卖合同》(合同编号： TX2018025349) 进行了注销。
【案件焦点】
原告和第三人马某芳与投资公司签订的《商品房买卖合同》是否还可以继 续履行。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区藤县人民法院经审理认为：原告、第三人马某芳与第三人 投资公司于2015年11月20 H签订的《商品房买卖合同》,第三人马某芳与被 告房地产公司于2018年7月21 H签订的《商品房买卖合同》,均是合同双方当 .事人的真实意思表示，内容并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，均 应为合法有效的合同。根据本案查明的事实，被告房地产公司通过司法拍卖的
方式取得第三人投资公司的在建商品房包括原告讼争的商品房所有权，那么第 三人投资公司在《商品房买卖合同》中的权利义务已由被告房地产公司承继， 原告要求被告房地产公司继续履行合同编号：TX2015010917的《商品房买卖合 同》的诉讼请求已无可诉性，法院不予支持；因第三人马某芳与被告房地产公 司于2018年7月21日签订的《商品房买卖合同》,已被房产管理所注销，案涉 合同已不存在，原告重复请求注销该合同已不存在，于法无据，法院亦不予支 持。另外，由于原告与被告房地产公司既没有签订书面的《商品房买卖合同》, 也不存在房屋买卖的事实和法律关系，原告依据已注销商品房买卖合同关系向 被告房地产公司主张权利，不符合合同相对性原则。且在原告诉至法院后，被 告已积极与原告沟通并及时注销了其与第三人马某芳签订的合同，并通知原告
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与马某芳双方于2020年2月27日即本案开庭前来与其重新签订合同，但原告 并没有在上述时间内与被告签订合同。法院认为被告房地产公司已积极采取了 补救措施，在双方没有签订合同之前，原告向被告主张赔偿损失等各项权利均 没有事实和法律依据，故法院不予支持。关于原告请求第三人投资公司赔偿各 项损失的问题。本案中，黄某、马某芳与投资公司签订的合同标的物已被法院 司法拍卖，讼争房屋的所有权已转移至买受人即本案被告房地产公司，投资公 司在履行其与原告及第三人马某芳的《藤县商品房买卖合同》不存在违约及过 错，且原告也没有提交相关证据证实其实际的经济损失，故原告主张第三人投 资公司承担赔偿责任于法无据，法院不予支持。
综上所述，广西壮族自治区藤县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的 解释》第九十条的规定，作出如下判决：
驳回原告黄某的诉讼请求。
一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
本案涉及合同的效力、共有关系的认定问题。
1.被告房地产公司通过司法拍卖的方式取得第三人投资公司的在建商品房 包括原告讼争的商品房所有权，那么第三人投资公司在《商品房买卖合同》中 的权利义务已由被告房地产公司承继，由于原案涉房产公司破产，被告承继了 原房产公司的权利和义务，根据有关部门的要求，购房者应与被告重新签订购 房合同，原签订的合同注销。根据该规定，原告与原房地产公司签订的合同被 房管局注销。原、被告双方需要重新签订购房合同。但是原告没有按照被告的 要求重新签订案涉房屋购房合同，仅第三人马某芳与被告签订新的购房合同， 视为原告放弃共同购房。房屋买卖合同是要式合同，必须签订书面合同。原告 没有与被告签订新购房合同，对于新签订购房合同，原告不是购房主体，自然 不能依据新购房合同主张权利。原告与第三人之间也没有签订购房协议。原告 不能基于合同关系主张权利。购房合同是在最直接表达双方共同购房意愿的真
实意思表示。因此，在共有房屋买卖实践中，首先要考虑双方是否共同签订购 房合同，或者有以个人名义购房的内部协议。
2.按照《中华人民共和国民法典》的相关规定，原告要取得房屋所有权， 要和第三人马某芳具有夫妻关系，那么他不用出资也当然是共有人，这是基于 法律对夫妻共同财产的规定；但是他们购买争议房屋时不具有家庭关系，他们 在签订原购房合同前已经离婚了，对于没有家庭婚姻关系的人共有房屋，必须 要有原告的出资。原告应当对其主张付款承担举证责任，原告提供的借条、还 款情况，不能证明这些款项用于购房，根据法院查明的事实，原告没有履行出 资义务的，自然不能成为共有人。因此，在共有房屋买卖合同中，个人主张共 有份额的，应当考虑两个因素：一是双方是否具有婚姻关系；二是双方是否共 同签署了购房合同或者双方是否有内部购房协议。
编写人：广西壮族自治区藤县人民法院周政
