——胡某春诉段某杰、段某作房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
四川省广安市中级人民法院（2019）川16民终592号民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：胡某春 被告（上诉人）：段某杰
被告：段某作 【基本案情】
2012年10月，段某杰一家四人申请在广安市前锋区观塘镇某村× 组建房360平方米，土地使用权类型为拨用，土地面积为137.84平方 米。行政管理部门批准建房结构为三层砖混结构，但实际修建房屋共 五层。2013年7月15日，段某杰出具委托书一份，委托其父亲段某作全 权代理其卖房一事。2013年，经夏某树介绍，胡某春（乙方）的母亲 吴某翠代胡某春与段某作（甲方）签订购房协议，约定甲方将新批土 地所建门市一个及住房一套卖给乙方永远居住。门市及住房位置：位





于三台屠宰场后面， 肖仕俊屋对面，紧邻公路，右边紧邻夏开明第二 个门市；住房为门市楼上第四套（即五楼）。门市及住房总价款为 25.2万元。双方签订协议后，乙方已向甲方交纳定金5.2万元。付款方 式：除定金5.2万元，余下20万元分两次付给甲方，第二次付款时间为 甲方交房时支付15万元；余下5万元，双方协商办好小产权证交给乙方 时付清。楼梯间从地通天共同使用，互不干涉，装修共同备款照摊。

合同签订后，胡某春分别于2013年1月29日、8月22日、2014年10 月22日交付购房款5.2万元、15万元、5万元。2013年8月，胡某春接房 后，对房屋进行了装修并随后入住。2018年8月18日，广安市前锋区观 塘镇该村村委出具证明一份，证明段某杰、段某作为父子，二人为该 村×组村民，段某杰所修建的屠宰场后面的房屋土地性质为集体土 地。胡某春认为其与段某作签订的购房协议无效，段某作应退还购房 款25.2万元，并按银行同期贷款利息支付房款利息，同时要求向段某 作退还房屋，故提起诉讼。
【案件焦点】

1.胡某春与段某作签订的购房协议是否有效；2.段某杰、段某作是 否应当返还胡某春购房款25.2万元及利息（按银行同期贷款支付利 息）；3.胡某春是否应向段某作退还房屋。
【法院裁判要旨】

四川省广安市前锋区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和 国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基 地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者 出租用于非农业建设”[1]之规定，法律对于宅基地使用权的流转一直保





持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利 主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员。因此，非同村集体 经济组织成员之间的房屋买卖协议无效。本案所涉房屋系农村集体宅 基地上的房屋，房屋买卖必然涉及宅基地的转让，由于段某杰与胡某 春不属同一集体组织成员，双方对宅基地上的房屋进行买卖违反土地 管理法的强制性规定，故段某作代段某杰与胡某春签订的《购房协 议》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合 同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返 还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方 因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规 定，现胡某春要求确认其与段某杰之间的《购房协议》无效，并要求 返还购房款，合法有据。由于《购房协议》是买卖双方在有偿且不违 背真实意思的情况下签订的，对于合同无效，双方均存在过错。根据 公平、合理的原则，结合胡某春占有使用房屋实际情况，对胡某春主 张购房款利息的请求，不应当得到支持。

案涉房屋系段某杰宅基地上修建，段某杰为房屋的实际权利人。 段某作系受段某杰委托与胡某春签订《购房协议》， 其在代理权限范 围内实施的民事法律行为，由段某杰承担相应民事责任。根据民事损 害赔偿的基本法理，要求代理人与被代理人承担连带责任，要以造成 他人实际损害为前提。胡某春要求返还的购房款系段某杰因《购房协 议》取得的财产，而非胡某春的损失。加之胡某春与段某杰对宅基地 上的房屋进行买卖的行为违反法律法规的强制性规定，因该违法行为 导致的损害不应当受到法律的保护，故对胡某春要求段某作承担返还 购房款的诉讼请求，不应当支持。





四川省广安市前锋区人民法院根据《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六 十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条 之规定，判决如下：

一、原告胡某春与被告段某杰之间的《购房协议》无效；

二、被告段某杰返还原告胡某春购房款25.2万元，原告胡某春向 被告段某杰退还《购房协议》中约定出售的房屋（住房及门市各一 套）；

三、驳回原告胡某春的其他诉讼请求。 段某杰不服一审判决提起上诉。
审理过程中，上诉人段某杰于2019年6月12日申请撤回上诉。四川 省广安市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十三条规定，裁定如下：

准许上诉人段某杰撤回上诉。 【法官后语】
没有乡村的有效治理，就没有乡村的全面振兴。中共中央办公 厅、国务院印发的《关于加强和改进乡村治理的指导意见》指出，到 2035年，加强和改进乡村治理总体目标是“乡村社会治理有效、充满活 力、和谐有序”。目前，因农村“小产权房”交易引发的民事纠纷正在逐 年递增。通过法治渠道解决“小产权房”纠纷，是乡村治理的必然要 求。





其实“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实 践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”是指一些村集体组织或 者开发商出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 “商品房”。根据我国现行法律规定，非本集体经济组织的成员不得购 买在集体土地上建设的房屋。因此，“小产权房”的交易违反国家法律 的强制性规定，这类房屋买卖的合同本身是违法的也是无效的。因 此，正确认识“小产权房”交易的风险对于防范房屋交易风险和化解社 会矛盾都具有非常重要的现实意义。现实中主要存在以下四个方面的 风险：一是办不了房产证。这类房屋是建在集体土地上，根据法律规 定是不允许对外销售的，这样的房屋在没有改变土地性质的情况下是 不能办理房产证的，没有房产证的房屋在法律意义上是不受保护的， 同时这类房屋在再次转让及遗赠、继承等方面都会面临困难。二是违 约风险。由于“小产权房”交易违反了国家法律的强制性规定，其买卖 合同是违法的，也是自始无效的，一旦某一方反悔并诉至法院，法院 将判决退款、退房。实践中，很多卖方都是抓住这一点进行“一房二 卖”或者进行其他的违约行为。三是拆迁难补偿。虽然双方签有购房合 同，但却属无效合同，“小产权房”除不能办理房产证外，大多还是违 章建筑，有被拆除的危险，业主也不能因为拆迁而得到安置补偿。四 是房屋质量没有保证。该房不是商品房， 出售方不是合法的开发公 司，购买后不能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服 务，发生质量问题往往只能自行承担。

针对农村小产权房交易的特点，除普法义务机关加强土地相关法 律法规的普及宣传，行政主管部门加大违法用地建设等执法力度外， 购房者还需提高“小产权房”交易的风险意识。

编写人：四川省广安市前锋区人民法院 肖波