——一地数卖情形，虽后一转让合同已办理权属变更登记，但双方合同因属恶意串通损害第三人利益的，应认定无效。标签：恶意串通|主观恶意|土地转让|合同效力案情简介： 2007年，房产公司就名下土地使用权转让与开发公司签订合同，并收取开发公司支付的前期费用3000万元。5个月后，房产公司与置业公司法定代表人签订土地转让合作协议及土地使用权转让合同，双方虚构置业公司已付款6000万元转让款事实。4天后，房产公司又以拆迁费用过高、被拆迁人工作难做为由，向开发公司发函要求解除合同。2008年，开发公司诉请继续履行转让合同。置业公司以办理土地权属变更登记手续且占有土地、砌了围墙为由抗辩。法院认为：①依《合同法》第52条第2项规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。由于恶意串通属于当事人双方之间主观内心动机的活动，审判实践中难以判定，只有通过对案件客观事实进行严密的逻辑分析，来判断当事人的主观真意。从本案事实看，房产公司在开发公司依约支付第一笔土地转让款后，在长达5个月时间内，不仅未按约为开发公司办理土地使用权转让手续，反而又与置业公司法定代表人签订土地转让协议，将依约交付开发公司的土地以总价款相同价格再次转让并在置业公司注册成立当日，又与置业公司签订了土地移交协议，双方在该协议中虚构了置业公司已支付6000万元土地转让款事实，随 后双方办理土地使用权转让手续。但房产公司在此前给开发公司所发函件中却称，因征地补偿尚未完成，土地价格上涨，村民集体要求增加补偿费用，而开发公司未能提前支付部分合同转让款导致村民阻挠拆迁腾地，无法交付土地为由提出解除合同。置业公司支付房产公司首笔土地转让款是在8月3日，但在7月26日土地移交协议中却载明置业公司已支付了6000万元土地转让款。由此可认定，房产公司以土地补偿价格上涨，开发公司未能提前支付部分合同转让款，无法交付土地为由解除合同显属恶意违约。房产公司在土地转让价款相同而置业公司分文未付情况下，双方虚构置业公司已付款6000万元事实，在置业公司注册成立后短短一周之内即先行将诉争土地交付置业公司，而置业公司在先实施了砌墙推土等前期工作并向国土资源局提交了过户申请，形成置业公司先行占有诉争土地事实，以此抗辩先行支付土地转让款的开发公司提起的继续履行合同诉请。房产公司与置业公司之间上述行为已构成恶意串通、其目的在于损害开发公司合法利益。依《合同法》第52条第2项规定，应认定房产公司与置业公司所签土地转让合作协议、土地使用权转让合同无效。②依《物权法》不动产物权变动模式确立的有因性原则，物权变动中的债权合同是物权移转内在动力和根本原因，物权移转是债权合同当然结果。只有在合同有效成立的前提下，才发生合同履行问题。土地使用权转让合同正是基于合同发生的物权变动，该合同成立生效后须通过履行土地使用权权属变更登记行为才能实现物权变动。由于土地使用权转让合同是通过合同行为进行的一种物权变动形态，合同行为为物权变动基础行为，合同行为效力认定直接关系到物权变动，关系到不动产登记行为履行。本案中，房产公司与置业公司虽通过订立土地使用权转让合同并据此履行了土地使用权权属变更登记行为，完成了土地使用权权属变动，但由于置业公司赖以取得土地使用权基础行为——土地使用权转让合同被确认为无效，其取得的土地使用权丧失了权利基础，属无权取得。判决房产公司与置业公司所签土地转让合作协议、土地使用权转让合同无效，房产公司赔偿开发公司违约金500万元，开发公司向置业公司支付土地转让款6554万元，置业公司在收到该款后十日内将名下土地使用权办理过户至开发公司名下。案例索引：:最高人民法院“某开发公司与某投资公司等土地使用权转让合同纠纷十案”,见《当事人双方恶意串通签订合同损害第三人利益的事实认定——湖南嘉福房地产开发有限公司与湖南湘天房地产开发有限公司、湖南湘天投资控股集团有限公司、湖南加华投资控股集团有限公司、湖南江浙置业有限公司国有土地使用权转让合同纠纷上诉案》(韩延斌，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201202/50:125)。