——开发商未取得商品房预售许可证前与购房人所签认购书属预约合同性质，守约方据此享有要求违约方损害赔偿权。标签：预约合同|性质认定|房屋买卖|认购单案情简介：2006年，实业公司先后就未取得预售许可的10套房屋与开发公司签订优先认购说明书及合作协议，其中后4套双方对最后定价有争议。后因双方履行过程中，又对房价、地价款抵顶、房屋改建等问题出现分歧，导致无法履行。2007年，实业公司诉请开发公司承担违约责任。法院认为：①预约和本约本质区别在于预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约不存在这一情况。本案中，案涉优先认购说明书、合作协议签订时，所涉房产项目正处于建设中，尚未取得预售许可证，故当时签订商品房买卖合同存在法律及事实上的障碍。而优先认购说明书中约定了如下内容：认购金数额；商品房基本情况，包括商品房所处位置、大致面积；每平方米单价；签署本约时间约定及相关法律后果，但未约定剩余房款的付款时间、交付使用的条件及 日期、装饰设备标准的承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式及办理产权登记的有关事宜等商品房买卖合同应当明确的主要内容，故双方当事人所签优先认购说明书，其法律性质应系预约合同。②本案中，开发公司虽认可实业公司曾作出要求认购后4套房屋的意思表示，但现有证据无法证明实业公司对开发公司主张的房屋价格表示认可，且直至诉讼时止，双方当事人对于房屋价格仍有争议，故不能证明双方对此已达成合意。③预约是合同一种，对双方当事人都有约束力，双方当事人在履行预约合同即订立本约过程中，应依诚实信用原则，就预约合同未作约定事项进行公平协商，以方便买卖合同的顺利订立。双方当事人至今仍未能订立本约，究其原因，系实业公司认为开发公司在本约中对原来协议约定的房价、地价款抵顶、房屋改建问题进行了重大修改。根据本案查明事实及分析，应认定预约合同已解除，导致本案本约无法订立，双方当事人均有过错，运用过错相抵原则，判决确认前6套房屋预约合同有效并解除，开发公司返还实业公司480万元。案例索引：广东珠海中院(2008)珠中法民一终字第104号“某实业公司与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《珠海万里路企业有限公司诉珠海辰泰房地产开发有限公司商品房买卖合同案(预约合同)》(张丹),载《中国审判案例要览》(2009民：138)。