——将商品房认购书认定为商品房买卖合同，应符合具备商品房买卖合同主要内容、出卖人已依约收取房款两个条款。标签：预约合同|性质认定|房屋买卖|赠送面积|认购书案情简介：2013年，许某与开发公司签订认购书，约定许某认购开发公司房产，约定了具体位置、建筑面积、单价及总价，并约定“房屋实际建筑面积以房地产产权登记机关实测为准”。事后许某以开发公司广告宣传单上载明“赠送入户花园”内容有效、赠送面积应扣减为由诉请变更认购书关于面积及总价约定，并承担规划变更等违约金。法院认为：①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案所涉认购书对房屋坐落位置、面积、价款支付、面积差异处理等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同基本特征。且认购书还约定有关购房协议条款以双方所签商品房买卖合同为准，故案涉认购书不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为磋商购买商品房而签订的预约合同。开发公司收取许某部分购房款及发给许某入伙通知等事实亦不足以证明双方形成商品房买卖合同关系。②广告宣传资料为商业广告，其性质为要约邀请。广告宣传资料内容并不具体确定，亦无一经购房者承诺，开发公司即受该广告意思表示约束内容，故非为要约。双方对赠送入户花园事宜并未达成具有法律约束力的约定，同时，认购书已约定房屋实际建筑面积以房地产产权登记机关实测为准，故许某诉请确认开发公司广告宣传资料中承诺赠送入户花园具体建筑面积主张，不予支持。③因认购书内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同重要条款未明确约定，故依认购书双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约义务，并无必须缔约义务，对认购书不能强制实际履行。至于能否达成协议，应视双方之后具体协商结果而定，故判决驳回许某诉请。案例索引：福建厦门中院(2015)厦民终字第4031号“许某与某开发公司等商品房预约合同纠纷案”,见《许丽玉诉厦门金城湾房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷案——将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同的条件以及预约合同能否强制履行的问题》(颜思远),载《人民法院案例选》(201608/102:146)。