——房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，应认定买卖合同不成立；卖方占有买方房产应属于侵权。标签：合同成立|书面合同|房屋买卖|物权保护案情简介：2005年，李某欲转让其名下房产，通过中间人黎某介绍，刘某看房后欲购买，由黎某从李某处要走该房院钥匙并交给刘某。2006年、刘某在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李某任何款项情况下，擅自清理房内财产并对房屋进行翻建。李某诉请刘某返还房屋及财产。法院认为：①本案李某对涉案房产持有 房地产行政管理部门为其颁发的权属证书，证明其对涉案争议房产享有合法物权。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案刘某主张双方买卖合同已成立，且介绍人是李某代理人，但其既提交不出充分证据证明黎某是李某代理人，具有出卖房屋代理权，亦未提交充分有力证据证明双方之间如何协商及协议详细条款和内容，故刘某对其主张应负举证不能的法律后果，本案双方买卖合同并未成立，对刘某所主张的李某系基于已成立合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷观点，应不予采信。②依《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”依上述法律、行政规定，房地产转让合同系不动产权属转让且一般标的较大，为要式合同，转让过程中出让方和受让方权利义务关系多而复杂，应以书面形式予以明确、固定，以便权利行使和义务履行。本案双方未签订书面的房屋买卖合同，刘某亦未给付房屋价款，其房屋买卖转让关系根本没有成立，刘某在房屋买卖合同尚未成立且未支付房地产价款情况下、占据李某房院行为已构成对李某财产权的侵犯，故本案应定性为侵权即物权保护纠纷、判决刘某从案涉房院内搬出、并将该房院及相关财产返还给李某。案例索引：河南商丘中院(2010)商民终字第1292号“李某与刘某等物权纠纷案”,见《房地产转让合同签订形式对房产买卖效力的影响——河南商丘中院判决李学忠诉刘勤涛、孙敬物权纠纷案》(梁锦学、陈洁),载《人民法院报·案例指导》(20111222:06)。