——出租合同终止，承租人按出租合同标准支付租金，不影响承租人按转租合同约定租金标准向次承租人收取使用费。标签：房屋租赁|房屋转租|转租租金|占有房屋使用费案情简介：2008年12月，租赁合同到期，排水公司通知承租人商贸公司于2009年1月底前搬出。商贸公司遂与次承租人燕某协商，将合同延期至2009年3月31日，按每日208元计算。2010年1月，生效判决判令燕某、商贸公司返还房屋，商贸公司按约定每日68元标准支付实际使用费。2010年3月16日，燕某将系争房屋返还商贸公司。商贸公司诉请燕某按转租合同约定标准每日208元支付实际使用费。法院认为：①商贸公司、燕某所签租房协议有效。合同签订后，商贸公司依约履行了相应义务。此后，案外人排水公司向商贸公司发出通知，要求收回房屋，并要求商贸公司于2009年1月底前搬出。此种情况下，商贸公司与燕某协商，将合同延期至2009年3月31日，此行为应系商贸公司给予燕某合理搬离期间，同时考虑到燕某实际使用租赁房屋进行经营，未按约交还房屋，理应支付一定使用费。至于燕某所称将租金标准调整为每年7.5万元系商贸公司单方行为，因双方协议已写明将6个月租金更改为3.75万元，且燕某实际亦按此标准履行缴纳房租义务，故可视为燕某实际上接受了商贸公司租金变更行为。商贸公司要求燕某搬出租赁房屋的诉请，因已由法院另案生效判决予以确认，故本案不再处理。此外，商贸公司主张燕某拒不搬迁给商贸公司造成的损失，已涵盖在商贸公司主张的实际使用费中。②本案排水公司、商贸公司间租赁合同租金和商贸公司、燕某间的转租合同租金之间确实存在差价，但在次承租人燕某应支付且出租人排水公司不主张前提下，该差价可归属承租人商贸公司。即使就不当得利而言，亦系承租人从出租人行为中获得利益，承租人对次承租人并不构成不当得利。此外，商贸公司承租的是大楼东侧部分楼房，租金为综合价。燕某承租部位位于一楼，一楼商铺租金一般远远大于二楼，故不能以租赁合同租金和转租合同租金之间差价推定商贸公司已获得收益。如按租赁合同租金标准判决燕某支付实际使用费，将形成燕某没有合法依据占用却低价支付使用费局面，不利于出租人及时收回租赁物，故判决次承租人燕某按转租协议标准支付商贸公司实际使用费。案例索引：上海二中院(2011)沪二中民二(民)再终字第10号“燕某与上海仙妮美容有限公司房屋租赁合同纠纷再审案”,见《转租合同终止后次承租人占有房屋使用费的处理》(王怡红),载《人民司法·案例》(201206:26)。