——抵押权设立在先时，抵押权人因行使抵押权而使租赁房屋租赁期间发生所有权变动的，受让人不受租赁合同约束。标签：房屋租赁|房屋转卖|买卖不破租赁|抵押房产|先抵押后出租案情简介：2010年，施某以名下房屋向银行抵押借款并办理抵押登记。2012年，施某将房屋出租给叶某，约定10年租期。随后，叶某将房屋转租给杨某，租期亦为10年。2013年，因施某无力偿还银行借款，银行依生效调解书强制执行，商贸公司竞拍取得房屋所有权后，诉请叶某、杨某腾房。法院认为：(①根据法律和司法解释规定，抵押权设立在先时，因抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权变动后，受让人不受租赁合同约束，即先抵押后出租情况不适用买卖不破租赁原则。②根据查明事实，诉争房屋在拍卖评估时，不考虑租赁合同因素对房屋价值影响，故施某与叶某及叶某与杨某之间分别订立租赁协议对商贸公司不具有法律约束力。商贸公司竞拍取得诉争房屋并在取得权属证书后，叶某仍出租诉争房屋，杨某仍租赁使用诉争房屋，由此产生的占有、使用费，商贸公司可另行依法主张。判决施某与叶某、叶某与杨某所签租赁合同对商贸公司均不具有法律约束力，叶某、杨某将案涉房屋返还给商贸公司。案例索引：福建厦门中院(2014)厦民终字第1740号“某商贸公司与施某等房屋租赁合同纠纷案”,见《厦门宸道商贸有限公司诉施军军等房屋租赁合同纠纷案(法律适用)》(梁碧仪),载《中国审判案例要览》(2015民：1)。案情简介：2012年3月，刘某借款给王某。2012年5月，王某将名下房产抵押给包某。刘某得知后，与王某签订租赁合同，约定租期20年，王某出具已收到租金40万元的收条，双方将签约日期提前至2012年3月。同年7月，吴某通过房产中介购买王某委托包某出售的前述房产并办理过户。因刘某以20年租约为由拒绝腾房致诉。法院认为：①包某接受王某委托出售案涉房屋，吴某在房产中介沟通介绍下，与出卖方签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效，对吴某要求王某交付房屋诉请应予支持。刘某在得知涉案房屋抵押给包某后，要求将租赁合同租期起始时间提前，系串通损害抵押权人利益行为。②从合同签订目的看，王某辩称签订租赁合同系为向刘某借款的担保，而刘某在庭审中也自认其签订合同之初衷系为确保王某按约归还借款。可见，双方订立合同之时不具有建立租赁关系的真实意思。再从合同修改、重签过程看，双方真实意思亦并非建立房屋租赁关系。从双方当事人签订合同后履行行为看，刘某未能举证证明其曾实际向王某支付过房屋租金。双方签订房屋租赁合同，一方迟迟未履行租赁合同主要义务，另一方亦不行使其权利，显然与一般生活经验法则相悖。结合双方当事人同时期存在债务关系等事实，可认定该租赁合同不具备房屋租赁实质，双方当事人并无建立房屋租赁关系的真实意思表示。③王某未如实陈述涉案房屋已签订租赁合同事实，是导致本案纠纷主要原因，应承担违约责任，但吴某主张违约金过分高于实际损失，酌情予以调整。由于房产中介不是本案房屋转让合同当事人，故不承担责任。至于居间费用，因不属于本案审理范围，当事人可另行主张权利。判决确认案涉房屋转让合同有效，刘某腾退房屋，王某交付案涉房屋并支付迟延交房违约金。案例索引：浙江杭州中院(2013)浙杭民终字第1145号“刘伟与梅玺等房屋买卖合同纠纷上诉案”,见《买卖不破租赁规则中租赁关系的司法判定》(睢晓鹏),载《人民司法·案例》(201322:19)。