——出租房屋被征收，不能依征收补偿项目名称来确定承租人补偿款的，应根据双方合同约定及《合同法》规定处理。标签：房屋租赁|房屋征收|营业用房|补偿项目|停产停业损失案情简介：2010年，商贸公司租用廖某地下室作冻库、约定“出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失”。2012年，该房屋被国家征收。廖某获得积极搬迁奖励1.5万元、搬迁费2.7万余元、装修装饰补偿81万余元、设备设施补偿47万元(含土建补偿27万元)、6个月停产停业补偿17万余元。法院认为：①租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案商贸公司不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。依《合同法》基本原则，房屋租赁合同因国家征收而终止，国家基于公共利益对房屋进行征收，不需要被征收人同意，征收行为不能为一般民众避免和克服，故基于公共利益征收应按不可抗力处理。依《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第4项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”②案涉合同关于“出租方提前收回房屋”相关约定内容合法有效，应首先作为案件处理依据，同时应结合《合同法》相关规定和基本原则处理。搬迁费、设备设施补偿费，廖某同意支付，该自认具有法律效力。积极搬迁奖励费是政府在征收本项目中依政策支付给产权人的费用，商贸公司主张该费用没有法律依据。双方租赁合同中约定，出租方提前收回房屋，应原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失，应予支持。③停产停业损失费是政府补偿被征收人的，是支付给被征收人的费用、承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失、主要为剩余期限经营可得利润。考虑本案租期长、投入大、营业预期比较大、且投入土建和冻库等花费时间较长，恢复经营所需时间较长的实际情况，并考量合同解除至实际搬迁，承租人已获得9个月时间另行恢复生产，在此基础上将出租人从政府获得的6个月停产停业补偿全部支付给承租人作为恢复生产费用，较为恰当合理。判决廖某依约支付商贸公司搬迁费2.7万余元、设备设施补偿费47万元、装修装饰损失费8万余元、停产停业损失费14万余元。案例索引：重庆五中院(2014)渝五中法民终字第00785号“重庆市江津区展硕慰商贸有限公司与廖祖兴租赁合同纠纷案”,见《租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款》(蔡潇剑、张娇东),载《人民司法·案例》(201508:44)。