——营业用房未经消防验收时，承租人提前开业，应认定承租人丧失后履行抗辩权，且对无效合同订立负有较大责任。标签：房屋租赁|消防验收|营业房|合同履行|后履行|提前开业案情简介：1995年4月，供销公司与开发公司签订商厦租赁协议，约定开发公司开业日期最迟不得晚于1996年1月1日，供销公司应在此前保证符合开业条件。同年12月22日，在商厦消防、水电系统尚不具备开张条件且未经消防验收时双方签订会议纪要，约定两天后开业、开发公司承诺由此造成责任自负。1996年、公安消防部门以商厦未经消防验收、存在重大火险隐患为由责令停业。1997年，开发公司诉请确认合同无效，并赔偿装修损失。法院认为：①供销公司与开发公司所签租赁协议合法有效。双方后形成的会议纪要，变更了租赁协议有关通电、消防方面的约定，双方在商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患情况下强行开业，损害了社会公共利益。依《消防条例实施细则》和江苏省《消防条例》规定，工程竣工后，建设单位应对工程消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当由公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。供销公司建造商厦及开发公司装修商厦均未经消防管理部门验收，故双方违反了行政法规、地方性法规强制性规定，该会议纪要达成的变更约定内容无效。②租赁协议生效后，开发公司在商厦大楼封顶时未按约支付租金；供销公司未满足约定的用电量，且未能解决消防系统问题，故双方均违反合同约定。合同不能履行直接原因系双方违法开业、致使商厦被公安消防部门责令停业整顿，违法开业责任应由双方共同承担。当商厦消防、水电系统尚不具备开张条件且未经消防验收时，开发公司本可行使要求对方承担违约责任的请求，延迟开业日期，并拒付开业之日应付款，但其要求提前开业，并承诺所造成消防、水电方面责任由其自负，应认定开发公司不仅丧失了抗辩权，且对无效会议纪要订立负有较大责任。供销公司自身未尽到合同约定义务，且在开发公司承诺基础上，同意开发公司开业，对无效会议纪要订立亦负有责任，开发公司负有60%过错责任，供销公司负有40%过错责任，双方亦应按此比例分别承担损失。判决确认租赁协议有效并终止履行，会议纪要无效，开发公司返还商厦房屋，开发公司损失及应支付拖欠租金及违约金由开发公司和供销公司分别按60%、40%承担。案例索引：最高人民法院(2000)民一终字第126号“某供销社与某开发公司等房屋租赁合同纠纷案”,见《苏州市郊区供销集团公司与苏州市宇航开发经营公司、苏州市供销合作总社、苏州万通房产开发有限公司、中国航天科技集团公司第五研究院、苏州市宇航商厦房屋租赁合同纠纷上诉案——合同履行抗辩权的行使以及有效房屋租赁合同处于违法履行状态期间房屋租金标准的确认》(程新文，最高院民一庭；审判长程新文，审判员于晓白、张章),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200103/7:158)。