——租赁协议约定在一定期间内由一方当事人将装修并经消防验收合格的房屋交付投入经营的，应认定协议合法有效。标签：房屋租赁|消防验收|合同效力|效力性规定案情简介：2009年，开发公司与商贸公司签订协议，约定前者将酒店交由后者承租经营12年，并约定开发公司负责装修并保证消防验收合格。商贸公司据此支付500万元定金。2010年，因开发公司不能按期交付租赁房屋和通过消防验收，遂通知商贸公司解除合同。法院认为：①案涉协议明确约定开发公司负有房屋装修义务，保证交付的酒店必须经消防验收合格、产权不得有争议、交付的设施设备能正常经营，且拥有合计10个月的期间履行约定的交付行为，故该协议并非要求出租方开发公司向承租方商贸公司直接交付未经验收合格的租赁物，而是要求其交付“必须经消防验收合格”的酒店。该约定符合相关法律规范要求。②强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力原则，其中之一就是限定无效合同范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营、而是约定以在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应行为能力，意思表示真实，故应认定协议合法有效。③《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第122条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”据此，在租赁合同依法有效情形下，是否适用定金罚则，主要取决于是否存在不可抗力或意外事件等不可归责于出租方事由。本案中，根据查明事实，开发公司未按约定及时装修租赁房屋的违约行为，是导致未依约交付租赁物重要原因。既然交付验收合格房屋是开发公司作为出租人应负担义务，开发公司仅以验收合格决定权由执法机关裁量为由主张免责理由不能成立。况且，作为民事法律关系的主体，开发公司在订约时应当预见到正常商业交易中可能存在的风险，并可通过谨慎、合理安排与协商维护自身合法权益。《合同法》第8条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”故合同只要不存在无效事由，当事人均应受其约束，既享有合同利益，亦承担合同风险。本案中，开发公司未履行将经消防验收合格的租赁物交付商贸公司义务，并非因不可抗力，而系开发公司违约，故判决解除协议，开发公司双倍返还商贸公司定金。案例索引：最高人民法院(2012)民申字第507号“某开发公司与某商贸公司租赁合同纠纷案”,见《以须消防验收合格的房屋为标的物的租赁合同之效力与违约责任的判定——连云港市晶都房地产开发有限公司与连云港市新明珠大酒店有限公司租赁合同纠纷申请再审案》(梁曙明，最高院立案庭；杨祥，中国政法大学硕士研究生；审判长梁曙明，审判员张潇，代理审判员武建华),载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》(201204/35:100)。