——商品房预售合同履行过程中，买受人直接成土地及项目权利人的，应认定已实际转化为房地产项目转让合同性质。标签：房屋买卖|烂尾房|项目转让|法律关系|合作开发|委托代建案情简介：1993年，地产公司与香港公司签订大厦买卖合同，约定地产公司负责办理立项、土地出让、规划报建等前期审批手续，并负责承建大厦，建好后将现房交付给香港公司；香港公司向地产公司支付对价。1996年、香港公司直接与土地管理部门补签了土地出让合同、领取了国有土地使用证，办理了建设工程规划临时许可证，大厦项目已直接办到香港公司名下。1997年，为解决遗留问题，香港公司的开办单位工程公司与地产公司的开办单位实业公司签订补充协议，实业公司及其关联企业房产公司与工程公司、香港公司签订一揽子补充协议，约定解除大厦买卖合同，由实业公司、房产公司退还香港公司、工程公司在履行大厦项目转让合同中超付资金，部分以大厦以外的房产抵债。1999年，因实业公司、房产公司未依约支付款项，工程公司起诉。法院认为：①依地产公司与香港公司所签大厦买卖合同约定内容，合同性质应为商品房预售。在履行合同过程中，香港公司直接与政府土地管理部门补签了土地出让合同，领取了《国有土地使用证》,办理了《海口市建设工程规划临时许可证》,大厦项目已直接办到香港公司名下。双方履行合同行为已实际变更了合同约定的履行方式，合同性质已实际转化为房地产项目转让合同。现大厦已完成主体框架结构建设，并已办妥项目批文，地产公司具有房地产开发经营主体资格，依当时有效的最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记手续，取得了土地使用证的使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关部门批准、补办了土地使用权登记手续、可以认定合同有效。”依该规定、应认定该项目转让合同有效。②依补充协议及一揽子补充协议约定、双方之间已由项目转让、代建房屋变为以解除合同，清理债权、债务为主要内容的还款协议，故上述二份协议有相对独立性。签订上述二份协议时合同当事人意思表示真实，以诉争标的物以外房产抵债和以现金抵债约定内容合法、应认定上述二份协议有效。判决案涉合同协议有效，实业公司、房产公司支付工程公司580万余元本金、利息和违约金。案例索引：最高人民法院(2000)民一终字第129号“某工程公司与某实业公司等房屋买卖合同纠纷案”,见《中土工程(香港)有限公司与中诚集团有限公司、钟华、广州鹏城房产有限公司及香港基冠有限公司、海南琼山钟诚房地产开发公司房屋买卖纠纷上诉案——关于合同性质及违约责任的认定》(冯小光，最高院民一庭；审判长冯小光，审判员张章，代理审判员吴晓芳),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200103/7:183)。