——出卖人将从第三人处购买但未办理产权变更登记的房产出售给买受人的，所形成合法有效买卖合同关系应受保护。标签：房屋买卖|转售房|物权变动|过户手续案情简介：2007年，王某将从工贸公司购买房产转售给实业公司。过户登记时，为避税而由产权人工贸公司与实业公司签订备案合同。2008年，就购房余款220万余元，王某诉请实业公司支付时，实业公司以其非合同相对人为由抗辩。法院认为：①第三人将其所有诉争房屋出售给王某，双方据此签订协议，应认定合法有效。依协议约定，王某向第三人支付相应购房款后，双方即通过公证方式同意王某全权处置诉争房产，同时第三人确保将诉争房产过户至王某认可的权属人名下。该约定表明第三人与王某之间就诉争房产形成了买卖关系，故当王某依约定向第三人支付了相应购房款时，虽然诉争房产物权尚未发生转移，王某尚未取得诉争房产所有权，但王某依约取得与他人签订房产买卖协议并对外出售诉争房产权利，依《物权法》第15条关于“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，王某与实业公司签订将诉争房产出售给实业公司协议，是双方当事人真实意思表示，其内容和形式与法不悖，应认定合法有效。该协议签订后，诉争房产物权最终发生变动过户至实业公司名下，实业公司并已取得诉争房产权属证书，故王某与实业公司所签协议不但有效且可以实际履行。实业公司混淆了合同效力与物权变动关系问题，其关于王某无权处分诉争房产，双方之间协议无效的抗辩主张，与事实不符，法院不予采信。②至于实业公司与第三人签订售房合同并到房管局办理过户送件手续、从该合同所约定内容看、结合前述协议约定、应认定该合同纯属第三人协助王某直接将诉争房产过户至王某指定的实业公司名下而所签合同，是各方当事人为了避税而减少物权变动环节，直接由第三人将诉争房产过户至实业公司名下行为。事实上，本案诉争房产存在第三人出售给王某以及王某再行出售给实业公司两个房产买卖关系，第三人与实业公司之间并不存在直接房产买卖关系，双方并非诉争房产买卖实际相对方，该合同仅为物权变动而签订，真正约束王某、实业公司的是双方所签协议书，故实业公司取得诉争房产证原件及发票、票据后却未依与王某所签协议支付王某剩余购房款行为，已构成违约，实业公司除应承担付款责任外，还应依约支付王某违约金。③王某指令实业公司直接将部分款项支付给第三人以及指令第三人直接将诉争房产过户至实业公司名下行为，均系市场经济中交易各方为减少交易环节，保护交易安全行为，依法应予保护。当然，如各方行为涉及使国家税收减少，触犯有关行政法规的，则属于行政处罚范畴，应由行政主管部门对相关责任人作出处罚，其并非本案审理范围，更不能因此减少或免除合同相对方民事责任。判决实业公司支付王某剩余房款及利息、违约金。案例索引：福建厦门湖里区法院(2008)湖民初字第2058号“王某与某工贸公司等买卖合同纠纷案”,见《王泽良诉厦门市兴建峰工艺装饰有限公司、第三人厦门市嘉禾工贸有限公司房屋买卖合同纠纷案》(游国权、卢泽潇),载《人民法院案例选》(200904/70:193)。