——商品房转卖后，依合同相对性原则，要求退还面积差价款权利仅在与开发商存在直接合同关系的当事人之间成立。标签：房屋买卖|转售房|面积误差|合同相对性案情简介：2000年，孙某与开发公司签订商品房买卖合同，约定按实际面积调整总房价，多退少补。2006年、孙某将该房转卖给费某并办理过户登记。2008年，孙某以房屋实际面积比销售面积减少6平方米为由，诉请开发公司退还差价款1.9万余元。法院认为：①孙某与开发公司之间系商品房买卖合同关系，双方均应依合同约定行使权利、履行义务。现房屋实际面积较约定面积减少6平方米，因双方已在合同中就出现面积误差解决方式作出约定，该约定对双方均有拘束力，故开发公司应依约定向孙某承担退还面积差价责任。②孙某是否将房屋转卖他人，并不影响其与开发公司业已存在的买卖合同关系，亦不影响其依据合同继续向开发公司主张权利，开发公司亦不能因房屋被转卖而免除自己合同责任。依合同相对性原则，要求退还面积差价权利仅在与房屋开发商存在直接合同关系的当事人之间成立，而第三人费某与开发公司并无任何合同关系，孙某在将房屋转卖给费某过程中，亦未将房屋面积差价款返还请求权让与费某，故费某无权向开发公司索要房屋面积差价款。另外，孙某与费某之间二手房买卖合同与本案系争商品房买卖合同不属同一法律关系，双方如有争执，应另行解决。判决开发公司返还孙某房屋面积差价款1.9万余元。案例索引：天津河北区法院(2008)北民初字第270号“孙某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”,见《孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案》(高治),载《人民法院案例选》(201003/73:137);另见《商品房转卖后面积差价款应退还初始买受人》(高治)载《人民司法·案例》(200904:72)。