——商品房预购人和第三人签订转让合同后，以实际行为表明不履行，构成根本违约的，应赔偿第三人可得利益损失。标签：房屋买卖|转售房|违约责任|可得利益案情简介：2006年，戴某与开发公司签订内部认购协议，约定房价13万余元，戴某交纳首付款3.5万元。2007年，开发公司进入破产重整程序。戴某与李某签订预购房转让协议，约定李某以4.2万元受让前述房屋，“无论是否修建、升值或贬值均与转让方无关”。2011年，该房重建，戴某取得产权并拒绝依约办理过户手续。经鉴定，该房总价已达35万余元。法院认为：①目前我国法律对商品房预购人再行转让并无禁止性规定，按法无禁止即可为理论，应认定预购人和第三人所签转让合同有效。尽管《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但规定房地产开发企业对未竣工但符合法定条件的在建商品房可以预售，且《城市房地产管理法》授权国务院对预售商品房再行转让问题另行作出规定，可解读为立法机关对这一行为的认可与支持。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。本案所涉预购房转让协议是双方真实意思表示，且经法律程序依法确认有效、当事人应按约定全面履行自己义务。戴某以实际行为表明不履行合同义务、已构成根本违约，李某依法享有合同解除权。②《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，李某在合同签订后向戴某支付了4.2万元，戴某应予返还。李某要求戴某赔偿损失的诉请，按照法律规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值与合同实际履行李某应支出款项的差额，李某房屋价差损失应当是22万余元，以及鉴定费3580元，应由戴某赔偿给李某。判决解除案涉预购房转让协议，戴某退还李某4.2万元并赔偿李某差价损失22万余元。案例索引：重庆五中院(2013)渝五中法民终字第04220号“李代琼与李德燕买卖合同纠纷案”,见《预购商品房买卖协议转让有效》(陈莉),载《人民司法·案例》(201408:56)。