——房地产连环转让合同中，转让人同意受让人再次转让房地产并待日后办理房地产过户手续的，再次转让合同有效。标签：房屋买卖|转售房|合同效力|合同名称|连环买卖案情简介：2002年，开发公司竞拍取得资产公司房地产并办理过户。2003年，开发公司与蔡某、卓某签订股权权利分割转让协议，约定开发公司将商城全部股权分割转让给蔡某、卓某。随后，开发公司与蔡某、卓某签订股权转让协议，约定开发公司将商城高层及裙楼部分转让给蔡某、卓某。其后，卓某、蔡某分别与郑某签订协议，约定卓某、蔡某将各自在商城项目中的股份全部转让给郑某。2005年，郑某以案涉房产转让时未办理权属登记为由，诉请确认 合同无效、返还其给付对价3500万余元并赔偿其损失。法院认为：①当事人所签合同约定的“名”与“实”不符时，应根据“实”即合同中约定权利义务内容来认定合同性质；在房地产连环转让合同纠纷中，前手合法取得房地产产权后，将该房地产转让给后手，虽尚未及时办理房地产过户手续，但前手同意后手将该房地产再次转让给第三人并待日后条件成就时通知后手办理房地产过户手续，应认定后手转让行为属有权处分，故后手与第三人之间房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”情形，即不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间房地产转让合同无效。②郑某分别与卓某、蔡某签订协议，约定卓某、蔡某将其在项目中原有股份转让给郑某，郑某分别支付相应对价。虽然卓某、蔡某在协议中称转让标的为“股份”,但实际内容并非股权转让法律关系中的“股份”或“股权”,其称“股份”仅系民间交易习惯的一个称谓而已。如卓某、蔡某成立一个股份制项目公司，卓某、蔡某又将其分别享有的股权转让给郑某、则双方之间系股权转让法律关系、故本案卓某、蔡某与郑某所签协议虽名义上有“股份”转让称谓或表述、但真正权利义务关系实为房地产转让。《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”由于上述协议约定转让标的物实际为商城，故该协议性质为房地产转让合同。③开发公司通过竞买方式从资产公司受让商城并支付了对价，即开发公司系合法取得。开发公司嗣后与卓某、蔡某签订股权权利分割转让协议，约定开发公司将商城股权转让给卓某、蔡某，并由受让方支付对价。由于该协议约定转让标的物实际为商城，故该协议亦符合房地产转让基本特征，应认定其性质为房地产转让合同。卓某、蔡某在与郑某分别签订协议转让商城时，享有对标的物处分权，合同应认定有效。判决驳回郑某诉请。案例索引：最高人民法院(2006)民一终字第38号“郑某与某开发公司等房地产转让合同纠纷案”,见《房地产转让合同的效力认定与行使撤销权问题——郑志文与荆州市神华房地产开发有限公司、卓高虎、蔡小荣、蔡秀平、梁建、荆州市新世界购物广场有限公司房地产转让合同纠纷上诉案》(徐瑞柏，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200704/32:182)。