——合建合同一方在未取得土地使用权证、商品房预售许可证情况下，与买受人所签商品房预售合同，应认定为无效。标签：房屋买卖|预售房|合同无效|预售许可案情简介：1993年，旅业公司与开发公司签订合建协议，约定前者出地、后者出资，开发公司据此支付旅业公司7000万元利润保证金，同时依约定支付给原合建方4000万元。此前，开发公司与房产公司签订商品房购销合同，约定开发公司预售合建房屋。1997年，工程进度达正负零时，房产公司以开发公司尚未取得土地使用权证、预售许可证为由，诉请确认购销合同无效并要求开发公司返还购房款及利息。法院认为：①开发公司与房产公司所签商品房购销合同发生在开发公司与土地使用权人旅业公司签订合建合同前，故开发公司不具有售房主体资格，且未办理商品房预售许可证，商品房购销合同应属无效。开发公司依据无效合同收取房产公司购房款及利息应予返还。开发公司对合同无效应承担主要过错责任，房产公司对合同未作认真审查亦有一定过错责任，故房产公司自己承担40%利息。②旅业公司与开发公司所签合建协议，意思表示真实，联建房屋手续基本齐全，一审审理期间虽未办理土地使用权变更登记手续，但合同已实际履行，且双方当事人在一审期间均表示愿意继续履行合同、该合建协议应视为有效、双方继续履行合同、责令双方补办土地使用权变更登记手续。该协议约定由开发公司向旅业公司预付利润保证金条款，并非对合同的保证金，而是对保底利润的保证金，此约定违反有关联营法律规定，应为无效条款。旅业公司应返还开发公司利润保证金7000万元。地产公司依与旅业公司、开发公司所签协议取得补偿费、欠款，因合同无效，亦应返还开发公司4000万元及利息。本案基于合建合同与商品房购销合同有密切联系，合并审理并无不当。判决确认旅业公司与开发公司所签合建协议有效，但其中有关“利润保证金”约定无效，旅业公司返还开发公司7000万元，责令旅业公司、开发公司到政府有关部门办理土地使用权变更登记手续；地产公司返还开发公司4000万元及利息；确认开发公司与房产公司所签商品房购销合同无效，开发公司返还房产公司购房款5000万元及60%利息。案例索引：最高人民法院(1998)民终字第105号“某旅业公司与某开发公司等预售合同纠纷案”,见《海南厚南旅业有限公司与海南顺兴房地产开发公司、海南深发房地产开发公司、海南凯鹏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案——未取得土地使用权证、商品房预售许可证所签预售商品房合同无效》(王文芳，最高院民事审判庭；审判长胡仕浩，审判员王文芳，代理审判员吴晓芳),载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》(200002/2:197)。