——当事人基于订约当时政策或法律规定、交易对象等因素而不可能预见到的违约成本，不能纳入违约损失赔偿范围。标签：房屋买卖|逾期办证|违约责任|可预见规则|违约金调整案情简介：2009年5月，周某与开发公司签订商品房买卖合同，约定开发公司在2010年8月31日前办理房屋权属证书，并约定逾期办证时按已付房款0.5%承担违约金。2010年4月，周某将原住房出售并交纳个人所得税1.3万余元。2011年，周某以开发公司迟延办证导致其不能按1999年财政部文件“出售现住房1年内重新购房的”规定享受退税优惠政策为由，诉请赔偿1.3万余元。法院认为：①《合同法》第113条第1款规定了可预见规则，其立法目的在于均衡合同双方当事人利益，即合同双方当事人基于订立合同当时的政策或法律规定、交易对象基本情况、市场行情诸因素，对自己因合同履行可得利益、因违约而应承担赔偿责任等综合考虑，决定是否进行交易或设立相应权利与义务，故依该规则，凡当事人基于订立合同当时政策或法律规定、交易对象等因素而不可能预见到的违约成本，均不能纳入违约损失赔偿范围。②本案中，财政部文件关于享受退税优惠政策条件为“出售现住房1年内重新购房的”个人，而周某出售原住房时间为2010年4月，即其与开发公司于2009年5月签订购房合同时，周某并未出售其原住房，亦即开发公司在签订合同当时不可能将“周某可能会丧失退税优惠政策”风险纳入其违约成本考量范围。同理，周某在出售原住房后，无论其是否将该事实因此而产生的后果告之开发公司，开发公司均因合同已签订而不能将此重新纳入违约成本考量范围、故周某因未能享受退税优惠政策而致损失不属开发公司订立合同时应当预见到的损失范围。③周某基于开发公司逾期办证构成违约事实、不依合同约定的违约条款向开发公司主张违约责任，而主张由其赔偿周某因不能享受退税优惠政策而受到的损失、实为认为合同约定的违约金不能弥补其因不能享受退税优惠政策而受到的实际损失而申请调整、周某在审理期间亦就此进行了明确表述。此时法院即便认为对违约金调整请求不能成立，从诉讼经济及实体处理公正角度，亦应对开发公司违约责任依合同约定条款予以处理。依合同约定，开发公司逾期办证而应承担的违约责任为按已付房款的0.5%承担违约金，据此，判决开发公司为周某办理房产证、土地使用权证，并给付周某违约金2900余元。案例索引：湖北宜昌中院(2011)宜中民二终字第373号“周某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”,见《周大红等诉宜昌三江航天房地产开发有限公司房屋买卖合同案》(刘晓蓉),载《中国审判案例要览》(2012民：190)。