——通知交房存在书面通知与效力不充分的电话通知两种方式时，应按法律原则和合同解释规则认定书面通知的效力。标签：房屋买卖|逾期交房|通知交房|通知方式|书面通知|电话通知案情简介：2004年，邬某与开发公司签订商品房预售合同，也规定2005年8月10日前交房，逾期按每月1000元支付违约金。2008年，邬某诉请支付逾期交房违约金，开发公司以其2006年5月、2007年6月分别以电话、书面通知为由抗辩。法院认为：①《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按合同约定，开发公司交付别墅届满期是2005年8月31日前，但开发公司于2006年5月、2007年7月才分别以电话通知、书面通知邬某办理交房手续，显然，开发公司违约事实客观存在。按电话通知时间起算，开发公司迟延交房时间是9个月；按书面通知起算，开发公司迟延交房时间是22个月。②在商品房预售合同纠纷中，预购方往往处于较弱地位，与预售方相比，预购方属弱势群体，比预售方所面临风险要大得多。对开发公司2006年5月电话通知邬某办理交房手续证言依法不予认定，因提供证言证人是开发公司员工，与开发公司有直接利害关系，加上电话通知证明效力不充分，不宜作为证据采信。法庭上有书面证据证明通知交房时间，且书面证据是开发公司提供的，其证明效力强于电话通知，依法采信。③《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案双方在签订格式化商品房预售合同时，对通知交房方式未作具体约定、客观上存在两种履行合同行为发生应作出不利干提供格式合同一方解释。《合同法》第62条第5项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”开发公司电话通知邬某办理交房手续未达到目的，又采用书面通知方式通知邬某办理交房手续做法，属于有利于实现合同目的履行方式。若认定是行业交易习惯，此亦符合有约定按约定、无约定从交易习惯原理。本案应认定开发公司违约迟延交房22个月，判令其支付邬某违约金2.2万元。案例索引：江西上饶中院(2008)饶中民二终字第57号“邬海平、邬海波、邬海均与江西省婺源县致仁实业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案”,见《商品房预售合同的纠纷处理原则》(詹菊生),载《人民司法·案例》(200822:85)。