——买受人拍卖前即知晓所竞买房屋系未经消防验收的房屋的，嗣后不得以该标的物存在瑕疵作为拒付房屋价款理由。标签：房屋买卖|竣工验收|消防验收|标的物瑕疵案情简介：2003年，银行将抵债房产委托工程公司进行消防工程改造。2004年，银行委托拍卖公司拍卖上述房屋。投资公司竞拍成功后，与拍卖公司签订竞买协议及拍卖成交确认书，并与工程公司就消防工程提出调整意见。2005年，投资公司以案涉房屋系未经消防验收房屋为由，诉请银行、拍卖公司返还定金50万元及其他损失。法院认为：①投资公司与拍卖公司所签竞买协议及拍卖成交确认书主体虽无银行，但从投资公司拍卖前即与工程公司就消防改造及费用问题进行洽谈事实看，投资公司拍卖前即已知晓拍卖公司与银行之间委托代理关系。依《合同法》第402条“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”规定，投资公司与拍卖公司之间竞买协议及拍卖成交确认书应直接约束银行和投资公司。②从竞买协议约定看，消防工程改造费用由投资公司承担，并由投资公司和银行监管使用，不够部分由银行承担，结余部分归投资公司所有。该协议未明确约定消防工程完善由何方具体负责，亦未明确约定消防验收合格义务由谁承担。但实际履行情况表明，案涉房屋消防工程改造在房屋拍卖前后均由银行具体负责实施，投资公司仅负拍卖之后消防工程改造付款义务，投资公司已实际履行该付款义务，且竞买协议就银行未依约完成消防改造验收责任做了明确约定、故案涉房屋未依约定时间完成消防改造验收责任主体应系银行而非投资公司。③投资公司通过拍卖公司拍卖买受案涉房产时，拍卖公司已明确告知投资公司拍卖房屋未经过消防验收，投资公司已知晓买受房屋系未经消防验收房屋，故银行不应承担标的物未经消防验收的瑕疵担保责任，且依竞买协议约定，投资公司支付房款时间在先，未依约完成消防验收义务仅产生违约金支付义务，故投资公司以此拒付房款理由不成立。鉴于房屋在投资公司拒绝受领后已由银行处分给他人，竞买协议事实上履行不能，判决解除投资公司与拍卖公司所签竞买协议及拍卖成交确认书，银行退还投资公司房屋搬迁费、物业费、消防整改支出、分摊电费共48万余元。案例索引：最高人民法院“某开发公司与某银行房屋拍卖合同纠纷案”,见《买受人明知房屋未经过消防验收的情形下，并不享有拒付房屋价款的抗辩权重庆市亿桥置业有限公司与中国光大银行重庆分行、重庆天赐拍卖有限责任公司房屋拍卖合同纠纷案》(张华，最高院审监庭),载《审判监督指导·案例评析》(201103/37:126)。