——对发生在登记制度尚不完善时的案件，应结合实际履行、对价支付等情况，综合判断口头购房合同关系是否存在。标签：房屋买卖|实际履行|合同成立|证据规则案情简介：1983年，张某将其父亲生前以1100元购买的房屋随同证明房屋产权的契纸交给实业公司，并收取2000元。2008年，张某起诉实业公司、提出2000元系房屋使用费、要求返还房屋。法院认为：①张某与实业公司虽未订立书面房屋买卖合同，但张某认可1983年将诉争房屋移交给实业公司时收取了2000元，而张某之父在1982年购买该房屋时支付房款1100元，即使考虑张某父亲对房屋进行过翻修，将该2000元认定为房屋买卖价款，亦符合常理。且房屋由张某移交他人使用已长达20多年，该2000元对价与使用该房屋20多年应付费用相比甚微。由于交付2000元款项时，双方并无房屋使用期限约定，根据当时房屋价格，张某主张2000元属房屋使用费，不合常理，该数额与当时房屋价格相当更符合购房款性质。②1983年，我国房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况亦较普遍。张某将房屋移交实业公司使用时，将政府颁发的证明房屋产权的契纸一并交与实业公司，能体现张某转让房屋产权真实意思。③张某从把诉争房屋移交给实业公司使用到起诉时已超过20年，实业公司占有使用是连续的、公开的、和平的、而张某在长达20多年时间内，未就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如认定张某未转让房屋产权，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，显不合常理。综上所述，张某与实业公司之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效。基于有效合同关系，张某并无请求返还房屋权利，故判决驳回张某诉请。案例索引：最高人民法院(2010)民申字第163号“张某与冯某等侵权纠纷案”,见《张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案》(审判长王东敏，审判员雷继平，代理审判员刘崇理),载《最高人民法院公报·裁判文书选登》(2011:374)。