——开发商交付房屋与购房合同明确约定的方位布局相反且无法调换的，购房者可以合同目的不能实现为由解除合同。标签：房屋买卖|设计变更|方位布局|合同解除|目的落空案情简介：2014年，张某与开发公司签订商品房买卖合同。2015年，开发公司交房，张某发现房屋内部布局与开发公司宣传图片及购房合同附件中房屋平面图相反，遂诉请解除合同。法院认为：①依《合同法》第94条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人动机和本意。一般而言，《合同法》第94条第1款第4项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础，则该特定主观目的客观化，属《合同法》第94条规制范围。②本案中，双方当事人对房屋内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是开发公司宣传图片还是购房合同附件中房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。开发公司在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋内部左右布局可能与平面图相反，且张某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房亦与实际交付房屋不一致，无法据此推断张某明知所购房屋内部左右布局与合同约定相反。张某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定合同目的，并不违反法律、行政法规禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属当事人意思自治范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于开发公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某要求解除合同于法有据。张某放弃对违约金部分的主张，系对自身权利自由处分，法院照准。判决开发公司返还张某购房款63万元。案例索引：江苏南通中院(2015)通中民终字第03134号“张某与某开发公司等房屋买卖合同纠纷案”,见《张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(201709/251:43);另见《开发商交付方位布局与合同约定相反的房屋构成根本违约——江苏南通中院判决张俭华、徐海英诉取生置业公司买卖合同纠纷案》(谷昔伟、高雁),载《人民法院报·案例精选》(20160721:06);另见《张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201704/52:41)。交付房屋不符合合同约定，开发商应承担违约责任商品房设计变更事项，无论是否经过行政审批或符合建筑规范，均不能成为开发商不违约或免除违约责任的理由。标签：房屋买卖|设计变更|违约责任案情简介：2003年，黄某入住新房后发现窗外有根装饰外墙的钢梁遮挡窗户，明显与沙盘展示效果不同、诉请拆除或上移。法院认为：(①黄某陈述收房时其已在业主入住验收单上就窗外装饰钢梁一事提出异议，该证据由开发公司单方持有且拒不提交，依法应推定黄某入住时已提出异议。②展示沙盘上，房屋模型外无装饰钢梁，开发商交付房屋存在影响室内人视觉感受的钢梁构成违约。至于该钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为开发公司不构成违约或免除违约责任理由。③业主耗巨资购房，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用，只有在这一前提下，黄某才可能与开发公司签订商品房买卖合同。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订买卖合同要达到的合同目的。黄某主张将装饰钢梁上移55厘米，既有专业建筑设计单位证明在技术上可行，又可用较低成本补救不当影响，应予支持。案例索引：北京一中院2005年7月8日判决“黄某诉某开发商买卖合同案”(编者注：一审认为沙盘图只能反映整个小区外部总体概况，不能反映建筑设施各个细节，故预售房屋外墙及室内装修标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图及《商品房买卖合同》中约定为准，经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范，交接房屋时，黄某未提异议，并实际办理了入住手续，故驳回其诉请；二审改判开发商修改设计),见《黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(2006:412)。