——开发商委托不具有房地产经营和经纪资质的公司以自己名义从事销售行为，所签承包和委托销售协议应认定有效。标签：房屋买卖|包销合同 |合同效力|合作销售|委托销售案情简介： 1995年，开发公司就其开发建成商品房销售事宜，与实业公司签订承包销售及委 托销售协议，约定了开发公司竣工交房日期及实业公司付款和以开发公司名义销售义务。1998 年，开发公司最后一栋楼竣工验收，并补办预售商品房 许可证。实业公司诉请开发公司承担逾期交房违约责任， 开发公司反诉主张逾期付款违约责任。法院认为： ①依开发公司与实业公司所签承包及委托销售协议约定，开发公司将其开发商品房委托实业公司承包销售，开发公司负责按期将竣工验收房屋交付实业公司，并负责办理销售许可证及房产证，实业公司在约定价格基础上承包销售，高出该价格部分款项作为实业公司前期投资利润，故双方实质上系一种合作销售关系。 开发公司拥有该项目开发及所涉商品房销售权，虽然双方在签订委托销售协议时尚未取得部分楼房预售许可证，但一审诉讼期间完善了预售手续，故不影响合同效力。实业公司通过与开发公司合作销售关系，取得了以开发公司名义对外销售商品房权利，双方合作销售行为并不违反国家法律 法规规定，故承包销售及委托销售协议应认定有效。②实业公司未依约支付部分商 品房购房款，构成违约；开发公司未依约定时间完成部分商品房建设，亦属违约。 鉴于双方在履行合同中均存在违约行为，故对双方违约互不追究违约责任。判决承 包及委托销售协议有效，实业公司支付开发公司购房款590万余元。案例索引： 最高人民法院(2002)民一提字、最高人民法院第3号(2000)经监字第441号“某开发公司与某销售公司销售合同纠纷案”,《潮阳市光大伟联房产开发有限公司与广东骏 业(集团)有限公司商品房委托承包销售合同纠纷申请再审案》(冯萍，最高院立案庭), 载《立案工作指导 · 申诉与申请再审疑案评析》(200404/9:171);另见《潮阳市光大伟联 房产开发有限公司与广东骏业(集团)有限公司商品房委托承包销售合同纠纷提审案》 (审判长罗少华，审判员姜华，代理审判员董华),载《审判监督指导 · 裁判文书选登》 (200302/10:281)。