——房产包销合同的一方当事人以政府通知为由单方终止合同的，应根据案件 具体情况来确定其违约责任及赔偿范围。标签：房屋买卖|包销合同|代销合同|违约责任|政府通知案情简介： 2003年8月，装修公司与开发公司签订 房产包销合同，装修公司依约支付了100万元包销保证金。2004年3月，在装修 公司实际完成254套住宅和44户店面销售或前期销售 工作后，房管局以装修公司无房地产中介企业资质为由 发出书面通知，要求开发公司终止与装修公司的包销合 同 。开发公司据此终止包销合同履行。同年7月，房管局撤销上述通知。2004年10月，装修公司起诉开发公 司，要求承担全部违约责任。法院认为： ①开发公司以房管局通知为 由 、在合同约定终止条件成就前，单方终止包销合同 应承担违约责任并赔偿装修公司因合同不能实际履行所造成损失。房管局作为房地产业行政主管部门于2004年以书面通知形式要求开发公司终止与装修公司包销合同，其具体行政行为导致合同不能实际履行后果亦不能完全由开发公司承担。此外，装修公司亦认可了合同客观上已无法实际履行事实，故在本案诉讼中未提出实际履行合同诉请。同时，在开发公司单方宣布终止合同前，装修公司在广告投入、景观绿化等方面亦未能完全按包销合同约定履行自己义务。综合以上因素，对装修公司主张溢价款和赔偿损失范围应限定在包销合同已履行和已部分履行范围内，并参酌当事人双方过错程度及装修公司实际损失程度来确定开发公司赔偿范围。②根据查明事实，在开发公司单方宣布终止合同前，由装修公司实际收取的购 房定金，扣除购房人退房并由开发公司转售他人的部分外，认定由装修公司完成销售和已完成前期销售工作量，参照包销合同中双方计算包销溢价标准， 计算出装修公司可实现包销溢价款为731万余元。虑及装修公司在广告投入、景观 绿化等方面履约不足及开发公司后期销售过程中需支出费用和付出劳动等综合因素， 应在装修公司可实现包销溢价款中酌减80万元。判决开发公司返还装修公司包销 保证金100万元，并支付包销溢价款和其他损失费650万余元。案例索引： 最高人民法院(2005)民一终字第51号“某装修公司与某开发公司商品房包销合同纠纷案”,见《厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销 合同纠纷案》(审判长黄松有，审判员纪敏、贺小荣),载《最高人民法院公报 ·裁判文书 选登》(2006:192);另见《中华人民共和国最高人民法院民事判决书——厦门东方设计装 修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷一案》,载《民事 审判指导与参考 ·大法官断案》(200503/23:32)。