——非本村集体经济组织成员购买在该组织集体土地上修建的“使用权房”或签订“房屋使用权”合同，应认定无效。标签：房屋买卖| 以租代售|农村房屋|老年公寓案情简介： 2007年，开发公司受让陈某集体土地并开发建设成老年公寓。吴某与开发公司签订房屋使用权转让协议作为个人住宅使用， 并支付54万余元。2009年，吴某以开发公司名为老年 公寓，实为商品房开发为由，诉请确认合同无效。法院认为： ①《土地管理法》第43条第1款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，法律 对农村集体土地的建设用地原则上限定在农用范围，非农建设范围则采取了列举形 式，除上述法定情形外任何单位和个人均不得基于建设用地目的使用农村集体土地。 诉争使用权房建设土地系陈某声明“转让”的农村宅基地，开发公司并未提供证据 证明老年公寓符合上述规定已获得用地许可，即便老年公寓因属于乡(镇)村公共 设施和公益事业建设使用农村集体土地情形而获得用地许可，开发公司将该项目使 用权房转让给吴某作为个人住宅使用，其实质已不再是基于乡(镇)村公共设施和 公益事业目的使用该项目下集体土地，而已改变为基于个人住宅而使用该宗土地。 由于吴某并非本集体经济组织成员，其使用诉争房屋项下土地行为不属于农民使用 宅基地等农用情形，亦非法定可用于非农建设情形，其使用诉争房屋项下农村集体 土地行为实质上将超越《土地管理法》强制性规定、开发公司所签使用权转让协议 客观上将产生吴某违反法律强制性规定而使用农村集体土地效果，故案涉房屋使用 权转让协议因违反法律强制性规定，应属无效。②诉争合同明确载明了涉案房屋位 置、建设用地等基本情况，双方均应知道购买的使用权房属于农村集体土地上建设 房屋，吴某通过协议购买使用权房行为将违反法律强制性规定，故应认定双方具有 同等过错，对吴某主张因合同无效产生的购房款利息及中介费损失，应由双方平均 负担，判决确认房屋使用权转让协议无效，开发公司返还吴某购房款，并赔偿利息 及中介费损失的50%。案例索引： 福建厦门集美区法院(2009)集民初字第1466号“吴某与某开发公司合同纠纷案”,见《吴清方诉厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司合同纠纷案》(余巍),载《人民法院 案例选》(201001/71:183)。