——以预售商品房形式体现的借款担保关系本质为后让与担保，其中流质契约约定无效，但不影响合同其他部分效力。标签：房屋买卖|实为借贷|借款合同 |合同性质 |流质契约 |后让与担保案情简介： 2008年，就开发公司所欠投资公司5000 万元借款，各自关联公司房产公司、商贸公司加入，四方签订债务重组协议，约定 投资公司债权转让给商贸公司、房产公司以36套商铺 为开发公司所欠商贸公司借款提供担保，并采取签订预 售合同且办理预售备案方式进行，预售款由开发公司支付，同时约定开发公司逾期未偿商贸公司借款，商贸公 司可选择履行或解除预售合同。法院认为： ①债务重组协议约定的债权债务变更、转移、偿还，以 预售商品房方式为借款提供担保等内容，未违反法律、行政法规禁止性规定，亦未损害国家、集 体或他人利益。该协议中关于以房屋抵偿债务约定因有失公平，又与 《担保法》中关于流质契约规定相冲突，应属无效。但合同部分无效， 不影响其他部分效力。②房产公司与商贸公司间所签商品房买卖合同， 是房产公司提供借款担保方式，应认定有效，但商贸公司不能据此取 得用干担保的房屋抵偿债务。判决确认房产公司与商贸公司、开发公 司、投资公司所签债务重组协议中逾期未还款商贸公司有权选择预售 商品房抵偿债务并取得房屋产权的相关内容无效。案例索引： 浙江宁波中院(2013)浙甬商终字第447号“福建华辰房地产有限公司与宁波亚信商贸有限公司、宁波富邦世纪商业广场开发有限公司、宁波亚信投资有限公司借款合同纠纷案”,见《后让与担保权人不能直接以物抵债》(袁士增、马艳华),载《人民司法 ·案例》 (201416:9)。