——借款合同双方将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的， 应为有效，但超出法定限额的高息不受保护。标签：房屋买卖|实为借贷|民间借贷|名为购房|合同有效案情简介：2013年，汤某与开发公司先后签订多份 借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对开发公司合计2.6亿元借款 债权。为担保该借款合同履行，汤某与开发公司分别 签订多份商品房预售合同，并办理备案登记。2014年， 双方经对账，确认开发公司尚欠汤某借款本息3.6亿余元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定开发公司 将其名下房屋出售给汤某，上述欠款本息转为已付购房 款，剩余购房款3800万余元，待办完过户后一次性支 付给开发公司。汤某提交与开发公司对账表显示，双 方之间借款利息系分别按月利率3%和4%、逾期利率 10%计算，并计算复利。2015年，汤某以开发公司逾 期交房为由诉请支付违约金及相关损失。法院认为： ①案涉商品房买卖合同签订 前，开发公司与汤某之间确实存在借款合同关系，且为 履行借款合同，双方签订了相应预售合同， 并办理了预购商品房预告登记。但双方系 争商品房买卖合同系在开发公司未偿还借 款本息情况下，经重新协商并对账，将借 款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等 权利义务做了约定。民事法律关系产生、变更、消灭，除基于法律特 别规定，需通过法律关系参与主体意思表示一致形成。民事交易活动 中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示变化，除为法律 特别规定所禁止外，均应予准许。本案双方经协商一致终止借款合同 关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间借款合同履行提供 担保，而是借款合同到期开发公司难以清偿债务时，通过将开发公司 所有商品房出售给汤某方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。 该交易安排并未违反法律、行政法规强制性规定，不属《物权法》第 186条规定禁止情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案 件适用法律若干问题的规定》第24条规定。尊重当事人嗣后形成的 变更法律关系性质的一致意思表示，系贯彻合同自由原则题中应有之 义。开发公司所持本案商品房买卖合同无效主张，不予采信。②在确 认商品房买卖合同合法有效情况下，由于双方当事人均认可该合同项 下已付购房款系由原借款本息转来，且开发公司提出该欠款数额包含 高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，法院对 基于借款合同实际履行而形成的借款本金及利息数额应予审查，以避 免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息计算方法，已超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双 方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率 明显低干当事人对账确认的借款利率、故应认为汤某作为购房人.尚未足额支付合 同约定购房款，开发公司未按约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某以开发公司 逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求开发公司支付违约金及律师费，缺乏事实 和法律依据。判决驳回汤某诉请。案例索引： 最高院(2015)民一终字第180号“汤某等与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”(审判长辛正郁，代理审判员潘杰、沈丹丹),见《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔 多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》,载《最高人民法院关于发布第15 批指导性案例的通知》(20161228/15:72)。