——双方当事人之间名为购房，实为借贷，虽办理预告登记，因回购条款违反禁止流质规定，购房合同应认定为无效。标签：房屋买卖|实为借贷|房屋回购|抵押|预告登记|流抵契约|执行|买受人优先受偿权案情简介： 2011年，生效判决判令开发公司支付建筑公司工程款、建筑公司享有优先受偿权 执行中，刘某以其2008年与开发公司签订购房合同、回购协议并办理预告登记为由提出案外人 执行异议。法院认为： ①开发公司与刘某虽签订购房合同及回购承诺书，并发生资金转入，但各方对债权债务性质为商品房买卖还是民间借贷各执一词，在双方证据均有缺陷情况下，应结合当事人提交的证据，探究当事人真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系性质作出判断。从本案当事人签约目的及履行情况看，双方真实意思并非以取得涉案商铺所有权为目的，而是为了实现资金融通，签订购房合同系为担保债权实现，开发公司与刘某之间形成的是民间借贷关系。从合同签订时间点上看，表明刘某从项目建成前后均无购房意愿，开发公司自始至终不认为是房屋买卖。这种回购协议本身表明双方 当事人在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权特征。②从购房价格和 面积、银行账目往来来看、本案存在着有悖于一般房屋买卖合同情形、刘某仅以预 告登记未被撤销来证明涉案商铺未被开发公司回购，其事实根据和法律依据尚不够 充分。开发公司与刘某签订购房、回购协议，并非以取得涉案商铺所有权为目的， 而是为了实现资金融通，开发公司取得资金用于续建项目，刘某则收取利息，双方 订立购房、回购协议目的系为担保债权实现。双方之间法律关系认定为民间借贷关 系证据已较充分、可达到民事诉讼要求的高度盖然性标准。③《物权法》第186条 规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务 时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于 优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人利益。作为借贷担 保，亦应遵循《物权法》有关禁止流质规定，且如按双方约定的价款履行合同，亦 损害了开发公司其他债权人和开发公司合法利益。依《合同法》第52条第1款第5项规定，判决确认刘某与开发公司所签购房合同无效。案例索引： 海南高院(2016)琼民再11号“某建筑公司与某开发公司合同纠纷案”,见《海南国盛建工集团有限公司与洋浦东泰房地产开发有限公司、刘益成确认合同无效纠纷案》,载《审 判监督指导 ·争鸣》(201602/56:20)。