——房地产开发企业按相对方要求开发住宅小区并出售的，所签协议虽名为代建，应据实认定为商品房预售合同性质。标签：房屋买卖|合同性质 |代建房|预售合同 |市场价值案情简介： 1997年，邮政局与开发公司签订代建合同，约定代建价格按1880元/平方米计 算，并约定代建价格为开发公司建成房屋的全部对价。1998年，双方签订补充协议，约定将砖 混结构改为框架结构，约定计价方式为取差价。嗣后， 开发公司缴纳出让金、取得土地使用权并开发、办理预 售许可证。2003年，开发公司诉请邮政局按房屋评估 市场价支付购房欠款。法院认为： ①案涉代建合同约定表明开发公司按邮政局要求开发住 宅小区并出售给邮政局，邮政局支付价款获得产权。开发公司通过与土地局签订出让合同，缴纳土地出让金取得土地使用权，办理了开发商品房相关手续，取得了商品房预售许可证，双方所签代建协议符合商品房预售合同法律特征、 且未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。②尽管双方当事人曾约定过计价方式是取差价，但在实践中并不可行。若委托鉴定单位对小区住宅砖混结构与框架结构差价进行鉴定的话，首先要按框架结构图纸委托设计一份砖混结构图纸，然后要依据同等地段、同等地质条件、相同设计建筑物造价来进行参照，这一鉴定过程虽在理论上可行，但实际操 作难度较大，涉及框架结构、砖混结构鉴定及重新设计。在认定双方为商品房预售 法律关系前提下，委托鉴定单位按小区实际建设情况，对合同签订时该住宅市场价 值进行评估、符合本案实际情况、且未损害双方当事人利益、可作为解决双方当事 人对款项结算争议的依据。判决邮政局支付开发公司购房款2亿余元及利息，开发 公司将规划许可证更名并交付邮政局。案例索引： 最高人民法院“某邮政局与某开发公司等商品房预售合同纠纷案”,见《代建合同与商品房预售合同的区别——新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司 商品房预售合同纠纷上诉案》(王毓莹，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考 ·最高 人民法院案件解析》(200903/39:221)。