——夫妻一方无权处分共有房产被认定违约，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。标签：房屋买卖|无权处分|夫妻房产|违约责任|可得利益案情简介：2012年11月，赵某通过中介购买闫某房 屋。闫某收取5万元定金后反悔。赵某与 中介公司自行依之前所签授权网上签约手续办理了网签，随后诉请继续履行，闫某反诉撤销合同， 闫某配偶出庭。2013年，法院判决认定合同有效、无 法履行、闫某违约，驳回双方诉请。2014年，赵某诉请解约并赔偿。此时房价已上涨100万元左右。法院认为： ①生效判决已认定闫某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除违约责任；而守约方可主张损害赔偿范围既包括实际损失，亦包括可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出费用，若合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方实际损失。本案中介行为已完成，赵某为此支付中介费5.6万元即属因合同解除导致的实际损失。关于可得利益损失，此系保护守约方履行利益，在合同因出卖人一方原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价预期利益不能为买受人所享有，其损失即属可得利益损失。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第29条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第113条、第119条，本 解释第30条、第31条等规定进行认定。本案赵某主张的预期利益损失属于可得利益损失范畴，在计算和认定时，应综合运用可预见规则、减损规 则、损益相抵规则及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违 约方不可预见损失、守约方不当扩大损失、违约方因违约获得利益、守约方亦有过 失所造成损失以及必要交易成本。③自减损规则而言，买受人赵某在明知或应知房 屋买卖合同因共有产权人异议而无法继续履行情况下，应及时采取措施防止损失扩 大，否则，不得就扩大损失要求赔偿。在第一次诉讼一审开庭时，闫某配偶到庭明 确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续 履行不能情形下，赵某作为理性购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预 期。在此情况下，赵某可通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代 房屋购买方式维护自己合法权益、而赵某未在合理期间内购买替代性房屋、其对于 此后房价上升风险与损失应自行承担。本案中、赵某与中介公司在出卖人明确拒绝 履行情况下，自行依据之前所签授权网上签约手续办理了网签，对自身后续购房造 成了实际影响，对房价上涨风险应承担主要责任。④房屋价格在诉讼期间已有较大 幅度增长，而诉讼周期与此间房屋价格涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方 应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见风险与损失应合理限制。而在第一 次诉讼一审开庭时，闫某配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同 不能履行，此时点应作为合同无法履行确定时点、法院应以此时点作为评估房屋价 值时间，判断房屋价值，对买受人可得利益损失予以赔偿。而本案评估公司作出房 地产估价报告时，距离前案一审开庭时间已两年有余，房屋价格大幅上涨已超出一 般人合理预期。考虑到诉讼周期及重新鉴定时间成本，在认定预期可得利益损失时， 对涉案房屋价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点 房屋升值具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险负担、损失的可预见性及 减损规则等因素，结合当事人合同违约及履行具体阶段，以及赵某为合同履行仅支 付了5万元定金客观情况，判决解除合同，闫某协助注销网签手续、闫某双倍返还 定金并赔偿赵某预期利益损失30万元。案例索引： 北京三中院(2016)京03民终716号“闫某与赵某房屋买卖合同纠纷上诉案”,见《无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿》(李丹、张荣华),载《人民司法 ·案例》 (201720:52)。