——出卖人一房二卖，第二买受人擅自占用房屋不能视为房屋交付、占有转移，两份合同虽有效，应保护第一买受人。标签：房屋买卖|一房二卖|房屋交付|合同效力案情简介：1998年，蒋某与开发公司签订购房合同，购买门面房。2003年，蒋某以开发公司又将该房转让给第三人潘某为由，诉请判令确认再转让合同无效并交付房屋、双倍赔偿。潘某以其未竣工时即实际占有为由抗辩。法院认为：(①开发公司与蒋某签订购房合同后，又与潘某签订购房合同重复出售房屋，一房二卖责任在开发公司。由于蒋某未提交合法有效证据证明潘某与开发公司所签商品房购销合同存在恶意串通情形，同时潘某与开发公司所签合同，双方意思表示真实，不违反国家法律或社会公共利益，具备法律规定的成立并生效条件，应认定有效。②根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。其所称“转移占有”,是指占有人以法律行为将其占有物交付给他人，受让人因此取得占有。实践中商品房交付行为，应指当事人公告或交房通知书、交领房屋钥匙、清点移交房屋及设施、签署房屋移交书等合法行为。本案中，潘某虽与开发公司有合法有效的购房合同，依据该合同潘某有要求开发公司依约交付房屋的请求权，但潘某在开发公司所开发房屋尚未竣工验收，未经开发公司同意并办理移交房屋情况下、就擅自占据使用争议门面房行为是违法行为，不能视为开发公司向其交付房屋、转移占有，故该门面房占用权依法应属开发公司，潘某应将其占有门面房交还开发公司。③在蒋某、潘某分别与开发公司所签购房合同均有效，而开发公司不能履行两份合同交房义务情况下，第一买受人蒋某购房合同签订在先，已足额支付房款6年，其所购房屋均有附图固定位置，有明确具体交房时间。而第二买受人潘某购房合同在后，因合同无固定购房位置，无从认定其实际所占有房屋即为其合法约定购买房屋。另潘某所订合同中未约定交房时间，故第二买受人占有房屋缺乏事实依据。第一买受人合同签订在先，合同条款齐全，且其已经全面履行付款义务、遵守交易规定、应得到法律保护。为维护正常市场交易秩序、保护诚信守法的善意购房人，潘某应退还其所占开发公司房屋，开发公司应将退回房屋交付蒋某。判决确认案涉两份卖房合同有效，潘某将其占用的门面房退还开发公司，由开发公司将该房交付蒋某。案例索引：贵州高院(2004)黔高民一终字第15号“蒋某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”,见《蒋金凤诉贵阳新添民房开发公司房屋买卖案(一房二卖的合同效力)》(施辉法),载《中国审判案例要览》(2005民：92)。