——乐仁堂公司诉中坤锦绣公司商品房销售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初10866号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人

原告：乐仁堂公司

被告：中坤锦绣公司

第三人：东方资产重庆分公司 【基本案情】
2011年10月24日，中坤锦绣公司以其开发建设的位于海淀区头堆 村碧河花园一期工程A区工程向东方资产重庆分公司提供抵押，后双 方到相关政府机关办理了抵押登记手续，东方资产重庆分公司取得了 他项权证，抵押范围为：3079 、3195部分在建工程及分摊相应土地 13084.1平方米。该小区楼房建成后，双方将在建工程抵押转为现房抵 押。2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会 （房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》， 主要内 容为：抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。





2014年7月14日，乐仁堂公司与中坤锦绣公司签订《北京市商品房现房 买卖合同》。该合同约定，中坤锦绣公司将该公司位于北京市海淀区 高梁桥斜街 ×× 号院（头堆村碧河花园一期A区）5号和6号楼地下车 库-2层×× 号车位出售给乐仁堂公司，房屋总价款为49万元。该合同第 十八条约定：“买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房 屋所有权证书，买受人不退房的， 自买受人应当取得房屋所有权证书 的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日 计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同签订后，双方 办理了网签手续，东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房 屋销售的证明》为该合同的附件。中坤锦绣公司已将涉案车位交付乐 仁堂公司使用。2013年4月15日，中坤锦绣公司向乐仁堂公司出具了案 涉房屋全款购房发票。另查明，北京市海淀区高梁桥斜街×× 号院5号 和6号楼地下车库-2层×× 号车位包含在他项权证所载的抵押物中。现原 告乐仁堂公司向法院提出诉讼请求：判令中坤锦绣公司与东方资产重 庆分公司解除北京市海淀区高梁桥斜街×× 号院5号和6号楼地下车库-2 层×× 号车位以及对应的土地使用权抵押。
【案件焦点】

1.原告要求被告及第三人解除房屋抵押已办理房屋转移登记手 续，有无相应的法律依据；2.原告所享有的物权期待权与第三人享有 的抵押权冲突时，应如何有效保护双方利益。
【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财 产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 ……





抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债 务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵 押权人同意方可转让”的原则。而抵押权人同意转让后，则会产生抵押 财产所有权发生变动的法律后果。

本案中，乐仁堂公司与中坤锦绣公司签订商品房买卖合同之前， 东方资产重庆分公司出具了同意销售抵押物的证明。东方资产重庆分 公司作为抵押权人，明确同意抵押人销售抵押物，应视为其同意抵押 人将抵押财产进行转让，且上述同意销售抵押物的证明已向北京市海 淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示。在此情况下， 买受人乐仁堂公司已基于抵押权人东方资产重庆分公司的上述行为， 产生了对购买案涉房屋后案涉房屋所有权可以依法变更的合理的信赖 利益。由于中坤锦绣公司和东方资产重庆分公司的原因，导致东方资 产重庆分公司的抵押权与乐仁堂公司的物权期待权产生冲突。而此 时，因东方资产重庆分公司已同意抵押人转让抵押财产，故东方资产 重庆分公司已不再享有以抵押权对抗买受人的物权期待权的权利，其 只能主张由抵押人以转让所得价款清偿债务的债权。

基于此，乐仁堂公司购买案涉房屋后，需要办理权属转移登记， 而抵押登记的存在阻碍了乐仁堂公司取得案涉房屋的所有权，故东方 资产重庆分公司、中坤锦绣公司分别作为抵押权人和抵押人，负有涂 销抵押登记的义务。北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国物 权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条，《中华 人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

中坤锦绣公司与东方资产公司重庆分公司于本判决生效后十日内 将北京市海淀区高梁桥斜街×× 号院5号和6号楼地下车库-2层×× 号车位 以及对应的土地使用权抵押解除。





【法官后语】

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵 押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押 权人提前清偿债务或者提存 ……抵押人未经抵押权人同意，不得转让 抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定 可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则。而抵押 权人同意转让后，则会产生抵押财产所有权发生变动的法律后果。根 据抵押权的规则，抵押权人对抵押物有优先受偿的权利。这条规则是 针对同一债务人有两个或两个以上债权人时在债权受偿时的位序权， 但债务人出售抵押物时形成的债权债务关系，则是另一性质的法律关 系。

本案中，抵押权人向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出 具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。该证明具有公示效力，买 受人在签订商品房买卖合同时，知悉该证明的存在。买受人基于对该 证明的合理信赖，而与出卖人签订的房屋买卖合同合法有效，并由此 形成了物权期待权。物权期待权是买受人履行了合同约定的付款义务 后，享有的将来取得或实现物权转移登记，产生物权效力的权利。这 一权利与抵押权人的优先受偿权不属于同一性质的权利。抵押权人的 优先受偿权只能在同一性质多个债权人的情况下享有优先权，并只能 向债务人行使。因此，抵押权人的债权优先受偿权不能对抗买受人的 物权期待权。作为抵押权人，在同意出售抵押物时可通过在同意出售 的证明中明确付款账号等方式避免抵押人违约的风险。在抵押权人未 明确付款账户的情况下，买受人可根据出卖人的要求付款。基于这种 情形，抵押权人的优先受偿权没有适用的余地。同意出售抵押物后， 抵押人未将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应当由抵押





权人自行承担，买受人没有为其不慎重承担风险的义务。如果买受人 没有付清购房款，则抵押权人亦可通过法律途径，要求买受人将剩余 购房款向其支付或提存。在买受人付清全部购房款的情况下，抵押权 人的优先受偿权对买受人再无任何约束力。综上，抵押权人同意出售 抵押物后，其抵押权即失去了对抗第三人的效力。买受人在付清全部 购房款后，享有物权期待权。在抵押权人设立的抵押登记阻碍买受人 实现物权期待权的情况下，抵押权人有涂销抵押登记的义务。

编写人：北京市海淀区人民法院 王喜