——韩某江诉正旭晶典公司商品房预售合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终12248号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人

原告（被上诉人）：韩某江

被告（上诉人）：正旭晶典公司 【基本案情】
2007年7月20日，韩某江购买正旭晶典花园×层×× 商品房，并支付 购房款3065549元。根据合同约定，正旭晶典公司应于2007年9月30日 前交付房屋，所交付房屋应符合下列条件：（1）该商品房已经取得规 划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘 机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。但在交房时，正旭晶典 公司未能提供合同第十一条交付条件中所列的规划验收批准文件、建 筑工程竣工验收备案表、有资质机构出具的实测面积报告书等。2008 年1月9日，双方签订《补充协议》， 正旭晶典公司承诺于2008年3月1





日、5月31 日前提供合同第十一条中的所有正式文件，否则赔偿违约 金。后韩某江多次催促，正旭晶典公司仍以各种理由拖延至今，故韩 某江请求正旭晶典公司依照合同的约定承担违约责任，赔偿2016年7月 19日至2018年8月20日逾期交付房屋入住手续违约金467803元及2009年 1月9日至2018年9月21日逾期办理房屋产权转移登记手续违约金543062 元。
【案件焦点】

1.正旭晶典公司是否应支付2016年7月19日至2018年8月20日逾期 交付房屋入住合格手续的违约金；2.韩某江主张逾期办理房屋产权转 移登记手续的违约金是否超过诉讼时效；3.违约金的数额及标准问题 应如何掌握。
【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告签订的《北京市商 品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法 律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。任何一 方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照 合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，原、被告在履行房屋买 卖合同的过程中，因同一违约行为已进行数次诉讼，人民法院业已对 该合同违约方、主观过错及责任承担等明确予以界定，属已为人民法 院发生法律效力的裁判所认定的事实。因卖方未依约履行义务，存在 违约事实。故原告要求被告支付逾期交付房屋入住手续违约金的主 张，于法有据，法院予以支持。





关于逾期办理房屋产权转移登记手续违约金，双方在《北京市商 品房预售合同》中有明确约定，且《补充协议》并未对此进行变更或 排除该条款的适用，故原告据此要求被告赔偿该项违约金符合法律规 定和合同的约定，法院一并予以支持。

就诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》施行之日，逾期 交付房屋入住手续违约金诉讼时效期间尚未满二年，故根据原告主张 可以适用三年诉讼时效的规定。因双方在合同中明确约定逾期办理房 屋产权转移登记手续违约金支付时间为实际取得房屋所有权证书之日 起30日，故时效应从原告取得房屋所有权证开始计算。综上，被告所 述时效抗辩均缺乏依据，法院不予采纳。

需要说明的是，对于被告所述其涉诉另案与本案违约金相加明显 过高的抗辩。首先，违约金具有惩罚性，被告违约行为至纠正前已经 持续超过10年，违约金数额的累积是其持续违约的结果，无论累积至 何种程度，均应在被告合理预期之内；其次，逾期交付房屋入住手续 违约金标准系生效判决确定标准，该标准的一以贯之有利于促进被告 履行自身合同义务。被告所述以累积到一定数额为标准确定违约金免 除条件，从督促义务人履行义务角度看完全不具有合理性；最后，单 纯从数额上看，生效判决确定的逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违 约金标准为以房款为基础的日万分之一，而原告在本案审理中明确表 示放弃该项请求权，只要求被告按照日万分之零点五的标准赔偿逾期 办理房屋产权转移登记手续违约金。原告自行选择标准较低的违约金 赔偿项目，可以视为已经对违约金数额进行了减让。综上，法院对被 告所述抗辩不予采信，对原告主张的违约金标准及数额不再进行调 整。





综上，北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、正旭晶典公司于本判决生效后七日内赔偿韩某江自2016年7月 19日至2018年8月20日逾期交付房屋入住手续违约金467803元；

二、正旭晶典公司于本判决生效后七日内赔偿韩某江2009年1月9 日至2018年9月21日逾期办理房屋产权转移登记手续违约金543062元。

正旭晶典公司不服原审判决，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点为：（1） 正旭晶典公司是否应支付2016年7月19日至2018年8月20日逾期交付房 屋入住合格手续的违约金；（2）一审法院所确定的违约金金额是否过 高；（3）韩某江主张逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金是否超 过诉讼时效。
对于第一个争议焦点，法院认为本案系相同主体间基于同一持续 性违约行为而分段主张违约金的诉讼，诉讼请求与前数次诉讼的诉讼 请求同质，基本事实相同，因同一违约行为已进行数次诉讼，人民法 院生效判决已对涉案合同违约方、主观过错及责任承担等明确予以界 定，属已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实。韩某江要求 正旭晶典公司支付逾期交付房屋入住手续违约金的主张，于法有据， 一审法院支持其该项主张正确，法院应予维持。

对于第二个争议焦点，法院认为，正旭晶典公司作为开发企业， 在订立涉案协议时具有本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具 有较高预知与预见力。正旭晶典公司违约行为至纠正前已经持续超过 10年，违约金数额的累积是其持续违约的结果，应在正旭晶典公司合





理预期之内。正旭晶典公司上诉主张以累积到一定数额为标准确定违 约金免除条件，从督促义务人履行义务角度出发则完全不具有合理 性，故法院不予支持。

对于第三个争议焦点，双方在合同中明确约定逾期办理房屋产权 转移登记手续违约金支付时间为实际取得房屋所有权证书之日起30 日，诉讼时效应从韩某江取得房屋所有权证开始计算。一审认定韩某 江主张逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金未超过诉讼时效，并 无不当。

综上，正旭晶典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决 认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京市第三中级人民法院 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规 定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
当前商品房交易市场蓬勃发展，买卖作为设立、变更、消灭当事 人法律关系的手段之一，在商品经济发展中起着十分重要的作用。商 品房预售合同较一般的买卖合同存在一定的特殊性，系指房地产开发 企业（商品房预售方）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，双方 就上述行为所签订的合同。如一方未依约履行商品房预售合同，则会 出现守约方要求违约方承担违约责任的情况。

本案系商品房预售合同中的相同主体间基于同一持续性违约行为 而分段主张违约金的诉讼，原、被告在履行《北京市商品房预售合 同》及《补充协议》的过程中，因正旭晶典公司的同一违约行为已进





行数次诉讼，正旭晶典公司主张之前生效判决中支持韩某江分段主张 的违约金足以弥补损失，不同意再向韩某江支付违约金。就本案违约 金计算标准而言，卖方作为开发企业，在订立《补充协议》时本身处 于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。综合买 方的损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等 因素，且在第一次生效判决已调低违约金的计算标准减轻了违约方的 违约责任的情形下，依据生效判决确定的裁判标准裁判不会产生实质 不公正的结果。就本案违约金数额而言，由于正旭晶典公司的违约行 为至纠正前已经持续超过10年，违约金数额的累积是其持续违约的结 果，无论累积至何种程度，均应在其合理预期之内，且韩某江自行选 择标准较低的违约金赔偿项目，可以视为已经对违约金数额进行了减 让。
我国当下的违约金调整规则既认可违约金的赔偿性，又在一定范 围内承认了违约金的惩罚性。由于商品房预售合同具有特殊性，买受 人一般都是被动适用卖方提供的格式合同，而违约责任条款系对于双 方当事人平等适用的，任何一方违约都应适用同样的违约金义务，尤 其对于房地产公司而言，其对自身违约可能要承担的违约金风险应有 充分的预估。故在认定商品房预售合同中的违约所造成的损失时，不 应仅计算违约所造成的现有的实际损失，因为事实上，类似逾期办证 这种违约行为，购房人确实难以举证其遭受的实际损失，更无法证明 所受损失的具体数额。故在违约方申请调整降低违约金数额时，法院 应根据双方约定违约金数额时的主观目的、违约者的主观过错程度、 合同的履行状况和违约所造成的损害后果和合理的可期待利益等综合 因素，进行合理裁量，才可能更加接近实体正义。

编写人：北京市朝阳区人民法院 张晨璐