——奥莱公司诉姚某明等房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市乌鲁木齐县人民法院（2019）新 0121民初1045号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：奥莱公司
被告：姚某明、张某兰、姚某利 【基本案情】
2014年10月14日，原告奥莱公司与姚某全签订了一份《商品房买 卖合同》， 约定姚某全以银行按揭贷款形式购买原告位于乌鲁木齐市 九华山东街1198号中城国际城×栋×单元 ×× 号房屋，房屋建筑面积为 97.26平方米，单价为每平方米4660元，总金额为453232元。首付总房 款的30%即143232元，剩余70%的房款31万元以按揭贷款方式支付。
姚某全向原告奥莱公司支付了首付款143232元。2014年11月6日，姚某 全与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》， 约定由兴业 银行向姚某全贷款31万元，贷款期限为240个月（自2014年11月7日起 至2034年11月7日止），借款利率为6.8775%。当日，三方签订了一份 《个人购房按揭贷款担保及回购协议》， 约定由原告为姚某全在借款 合同下的债务提供连带保证责任，约定若姚某全出现未按期偿还贷款 本息的情况，由原告承担回购义务，姚某全同意原告对回购房产依法 处理，并协助原告奥莱公司到房产交易管理部门办理相关手续。2014 年11月7日，姚某全向兴业银行抵押，并办理了抵押登记手续。姚某全 自2018年8月10日起未按合同约定偿还贷款，2019年2月11 日起，兴业 银行根据《个人购房按揭贷款担保及回购协议》要求原告奥莱公司承 担回购责任。原告奥莱公司在无法联系姚某全的情况下，于2019年4月 3日按照《个人购房按揭贷款担保及回购协议》的要求履行了保证责 任， 向兴业银行支付了姚某全应承担的剩余借款、利息及罚息共计 285695.49元，回购了房屋。兴业银行于2019年12月30日向乌鲁木齐县 规划建设局出具了解押通知， 同意解除抵押登记。经查，姚某全于 2018年8月19日溺水死亡，未留有遗嘱，其生前未结婚，未有配偶及非 婚生子女或养子女，法定第一顺序继承人为其父亲姚某明、母亲张某 兰，第二顺序继承人为胞妹姚某利。2019年9月30日上述三人均向法院 书面出具《放弃继承权声明书》， 声明对于该遗产（位于乌鲁木齐市 九华山东街1198号中城国际城×栋×单元×× 号的房屋） 自愿无条件放弃 继承权。目前该案涉房屋及首付款143232元由原告奥莱公司实际占 有。
【案件焦点】
如何确认法律文书导致物权变动之效力。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市乌鲁木齐县人民法院经审理认为： 首先，姚某全于2018年8月19日死亡后，产生法定第一顺序继承人姚某 明、张某兰，第二顺序继承人姚某利。2019年9月30日，被告姚某明、 张某兰、姚某利向法院出具书面《放弃继承权声明书》， 明确自愿放 弃案涉房屋继承权。被告姚某明、张某兰作为被继承人姚某全第一顺 序继承人，被告姚某利作为姚某全的胞妹系法定的第二顺序继承人， 在自愿情况下全部放弃案涉房屋继承权的声明合法有效，因此，三被 告放弃继承权的行为合法有效，法院予以认可。原告的相关意见，法 院予以采纳。其次，原告奥莱公司与姚某全签订的《商品房买卖合 同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且双方按 照合同约定如约履行了该合同，应当认定为合法有效。原告奥莱公司 与姚某全签订的《商品房买卖合同》属于财产性质的合同，现姚某全 已经去世，其法定第一顺序、第二顺序继承人均明确表示放弃继承姚 某全的遗产，原告奥莱公司与姚某全签订的合同自然终止。因此，原 告奥莱公司要求确认与姚某全于2014年10月14日签订的《商品房买卖 合同》自三被告放弃继承时终止的诉讼请求，法院予以支持。最后， 原告奥莱公司与姚某全、兴业银行三方签订《个人购房按揭贷款担保 及回购协议》不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效， 各方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同约定的权利和义务。 回购条款实际上是在出借人与借款人之间的债权债务关系基础上设立 的担保物权，其目的是保障出借人债权的实现。依据约定，出借人兴 业银行与借款人姚某全、保证人奥莱公司之间，由原告奥莱公司为姚 某全借款合同下的债务提供连带保证责任，姚某全如果出现未按期偿 还贷款本息的，由原告奥莱公司回购借款人姚某全的房产偿还债务。 原告奥莱公司在无法联系借款人姚某全的情况下，依据《个人购房按
揭贷款担保及回购协议》的相关条款，于2019年4月3日向兴业银行垫 付了借款人所欠出借人的全部款项，按约回购了该涉案房产。因此， 原告奥莱公司作为回购方，在履行完保证责任后，依法享有向借款人 姚某全追偿的权利。但鉴于姚某全已死亡，且所有继承人均明确放弃 继承案涉房屋及其他遗产，按照约定，原告奥莱公司的垫付行为应当 视为已按约完成房屋回购义务。兴业银行作为债权人，与姚某全就该 案涉房屋办理的抵押登记，依法享有抵押权。但根据《个人购房按揭 贷款担保及回购协议》的约定以及兴业银行2019年12月30日出具的解 押通知可以看出，兴业银行作为债权人已经按照《个人购房按揭贷款 担保及回购协议》约定的方式于2019年4月3日实现了债权，且也办理 了抵押权解押手续。因此，原告奥莱公司应当在继承人明确表示放弃 继承时依法取得位于乌鲁木齐市九华山东街1198号中城国际城×栋×单 元×× 号房屋的所有权。综上所述，原告提出的确认案涉房屋所有权归 原告所有的诉求符合本案事实及相关法律规定，法院予以支持，但应 当以法院确定的所有权取得时间为准。综上，根据《中华人民共和国 继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四 十四条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告奥莱公司与姚某全于2014年10月14日签订的《商品房买 卖合同》自2019年9月30日起终止；
二、位于乌鲁木齐市九华山东街1198号中城国际城×栋×单元×× 号 房屋产权于2019年9月30日起归原告奥莱公司所有。
【法官后语】
物权变动是《中华人民共和国物权法》的核心组成部分，其对现 实生活发挥着极其重要的作用。《中华人民共和国物权法》第九条和 第二十三条确立了“非经登记或者交付，物权变动不生效”的物权变动 公示原则，即除法律另有规定外，物权从登记或者交付时发生变动。 如果仅有导致物权变动的原因，而没有完成登记或交付，物权变动的 效力并不发生。然而该法第二十八条对基于法律文书之物权变动的规 定中并未提及登记或交付对于物权变动的作用，显然该条即为《中华 人民共和国物权法》第九条和第二十三条所指的“法律另有规定”的情 形。
《中华人民共和国物权法》第二十八条之所以规定因法律文书导 致的物权变动自法律文书生效时即生效力，是立法者基于贯彻和实现 《中华人民共和国物权法》第一条所述之“明确物的归属，发挥物的效 用，保护权利人的物权”的立法目的而作出的法政策上的选择。该条规 定的关于非依法律行为引起的物权的变动，具有如下特征：首先，从 物权变动的时间看，法律文书生效时，物权变动即发生效力而无须经 过公示；其次，从物权变动的原因看，此类非基于法律行为引起的物 权变动，是基于公权力的行使而发生，并不是当事人合意的结果，不 以原权利的人意愿为前提；最后，从物权变动的构成要件来看，基于 法律文书发生物权变动不必经公示，物权变动自法律文书生效时发生 效力，且无须通过任何强制执行的程序实现。
在公法层面上，法律文书引起物权的变动，是司法裁判权、仲裁 裁决权、强制执行权行使的结果，即代表着国家行使公权力。人民法 院的裁判具有权威性、公开性、权益判定终局性等特点，从某种意义 上也就论证了为何该类物权的变动无须经过公示即可生效的正当性和 合法性。若因生效的法律文书而取得的物权变动仍然需要以公示为要
件，则与裁判的形成力相互矛盾。为此立法者便直接规定，在因法律 文书导致的物权变动中，法律文书生效时即发生物权变动的效力。唯 其如此，方能清晰地确定物的归属，为因法律文书而取得物权的权利 人提供足够的保护。但它却也给物权交易带来一定的风险，当真实权 利人怠于行使公示时，表象权利人可与善意第三人发生交易。这势必 导致我国民法上的善意取得制度与《中华人民共和国物权法》第二十 八条规定之间产生冲突，是要保护善意第三人的利益和维护法院判决 书的权威之间发生冲突，即是要保护真实权利人的利益还是保护善意 第三人的利益之间发生了价值的权衡。如果第三人信赖登记簿的记 载，以法律物权为标的进行了交易，为维护交易之安全，依据《中华 人民共和国物权法》的公信原则， 自然应保护善意第三人，使其发生 与真实物权相同的法律效果。此外，在不涉及交易安全的情况下，权 利人已因法律文书而取得了不动产物权，即便未登记，权利人的物权 也应受到法律之保护。当第三人侵害其物权时，事实物权人有权针对 第三人行使物权请求权和侵权赔偿请求权。
编写人：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市乌鲁木齐县人民法院 古丽努尔·玛纳斯
