——周某酉诉周某明、长乐中心商业广场房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终2199号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：周某酉
被告：周某明、长乐中心商业广场 第三人（上诉人）：许某霞
【基本案情】
2011年11月1日，周某明开发长乐中心商业广场。在开发过程中， 因周某明借了何某明的钱，何某明担心要不回钱，就提出要购买其开 发的门面，双方经过结算，就商业广场×号商铺（由南往北）出让给 何某明的儿媳周某酉达成了一致意见。后承租人甘某波在房屋建筑过 程中，找周某明协商租赁其开发的门面。周某明应甘某波的要求，带 甘某波和周某酉等6名购房户协商一起租赁。2012年10月26日，甘某波 与周某酉签订了租赁房屋协议，对租金等进行了约定，并要求在2012 年10月底前将房屋交给甘某波，以便其装修、装饰。周某酉于2013年1
月与周某明签订了《长乐中心商业广场商铺买卖合同》，2013年1月31 日，周某明向周某酉出具收到周某酉购商铺房款54.6万元的收据，并 加盖了长乐中心商业广场的印章。2015年10月28日，规划局同意保险 设备公司在该宗土地红线内按规划要求用地，用地性质为居住兼容商 业用地。2015年周某酉从甘某波处得知案涉商铺还有其他人购买后， 即找到周某明。
另查明，许某霞也想购买商业广场的案涉商铺。2012年10月15 日，许某霞与周某明签订了《长乐中心商业广场商铺买卖合同》， 并 加盖了商业广场的印章。2012年10月30日，周某明向许某霞出具收到 许某霞购商铺房款54.8万元的收据，并加盖了商业广场的印章。周某 明带许某霞找到出租户甘某波，当着许某霞的面告诉甘某波，说门面 周某酉不要了，现在门面卖给了许某霞，要甘某波和许某霞签订租赁 合同。2013年2月5日，甘某波与许某霞签订了租赁房屋协议。再查 明，该商业广场未在工商管理部门办理相关登记手续。
【案件焦点】
周某酉要求确认本案诉争商铺的产权及要求办理产权证书的请求 能否得到支持。
【法院裁判要旨】
湖南省汨罗市人民法院经审理认为：“ 一房二卖”是指卖方以同一 房屋为标的，在与一方当事人签订买卖合同但尚未办理过户登记时， 又与第三方签订买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一 房屋的利益冲突。我国采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除 当事人就债权达成合意外，还必须履行交付或登记等法定形式。所以
动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权变动的法律 事实，从而才认定为物权行为。依据《中华人民共和国物权法》的规 定， 占有是一种法律事实，当事人对不动产的占有并不能证明其对该 不动产享有所有权。本案中，长乐中心商业广场因未在工商管理部门 办理相关登记手续，主体资格不存在，诉争的案涉商铺的所有权应属 共同开发人周某明所有。2013年1月，周某酉与周某明签订的《长乐中 心商业广场商铺买卖合同》和2012年10月15日第三人许某霞与周某明 签订的《长乐中心商业广场商铺买卖合同》是双方的真实意思表示， 均应有效。因周某酉与许某霞均没有办理物权登记，就不动产物权变 动而言，当事人已经达成了合意且已经交付了财产，但在没有办理登 记手续的情况下，应当认定当事人之间只是设定了债权，而没有设立 或移转物权。对于周某酉要求依法判决周某明协助办理该商铺房屋产 权证和土地使用证的诉讼请求予以支持。至于周某明与许某霞的商铺 买卖合同，因只是设定了债权，而没有设立或移转物权，由于其标的 物是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够 被卖方所实际履行。故许某霞可以依据该合同另行向周某明主张权 利。关于2012年10月26日，甘某波与周某酉签订的租赁房屋协议，是 双方的真实意思表示，合法有效。根据法律规定，基于与建设单位之 间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚 未依法办理所有权登记的人，可以认定为《中华人民共和国物权法》 第六章所称的业主。故周某酉应为诉争房屋的业主。至于2013年2月5 日，甘某波与许某霞签订的租赁房屋协议，因周某明当着许某霞的面 告诉甘某波，说门面周某酉不要了，现在门面卖给了许某霞，要甘某 波和许某霞签订租赁合同。许某霞在明知该房屋可能存在“一房二卖” 的情况下，仍与甘某波签订租赁合同。根据法律规定，属恶意串通， 损害第三人利益，该合同无效。故对于第三人许某霞陈述的意见不予 采信。综上所述，周某明应当依据其与周某酉签订的商铺合同的约定
协助周某酉办理案涉房屋的过户手续。据此，汨罗市人民法院判决如 下：
一、周某明协助周某酉办理坐落于汨罗市长乐镇长乐中心商业广 场案涉商铺（由南往北）的房屋产权证和土地使用证等不动产登记手 续；
二、驳回周某酉的其他诉讼请求。 许某霞不服一审判决提起上诉。
湖南省岳阳市中级人民法院经审理认为：本案双方当事人对争议 的焦点为周某酉要求确认本案诉争商铺的产权及要求办理产权证书的 请求能否得到支持。
本案中，周某明与许某霞于2012年10月签订《长乐中心商业广场 商铺买卖合同》，周某明与周某酉于2013年1月就同一商铺也签订《长 乐中心商业广场商铺买卖合同》， 两份合同均合法有效，现许某霞、 周某酉在签订合同后均未办理产权过户手续。双方当事人对一审查明 的基本事实没有异议。本案属典型的“一房二卖”纠纷，买售人周某酉 与许某霞均希望获得同一商铺的所有权，由此产生争议。在处理类似 纠纷时，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已 办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同 成立先后等顺序确定权利保护顺位。《最高人民法院关于审理买卖合 同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动 产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实 际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的 买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未
受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同 义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款， 依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务 的，人民法院应予支持。”从上述规定看，在处理类似案件时，应以产 权已转移、受领交付、合同履行合同成立先后顺序确定权利保护顺 位。本案中，2012年10月26日，周某酉与甘某波签订租赁房屋协议， 并约定在2012年10月底前将房屋交给甘某波。许某霞于2013年2月5日 才与甘某波签订租赁房屋协议，甘某波陈述第一年租金支付给了周某 酉。周某酉与甘某波签订租赁房屋协议，并将房屋交给甘某波使用， 应视为周某酉对诉争房屋先行受领并占有使用。依据上述先后顺序确 定权利保护顺位标准，周某酉对该诉争房屋先行受领占有使用，其主 张履行买卖合同、办理过户手续的请求应予支持。湖南省岳阳市中级 人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
该案例涉及“一房二卖”，如何认定房屋买卖的效力及对房屋所有 权的处理。
1.关于“一房二卖”的认定
“ 一房二卖”是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签订买 卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签订买卖合同，从而导致 新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。本案中，周某明与 许某霞于2012年10月签订《长乐中心商业广场商铺买卖合同》， 周某
明与周某酉于2013年1月就同一商铺也签订《长乐中心商业广场商铺买 卖合同》， 两份合同均合法有效，现许某霞、周某酉在签订合同后均 未办理产权过户手续。双方当事人对一审查明的基本事实没有异议。 本案周某明出售商铺属典型的“一房二卖”纠纷。
2.关于“一房二卖”案件中的合同履行问题
本案中，买售人周某酉与许某霞均希望获得同一商铺的所有权， 由此产生争议。在处理类似纠纷时，数份合同均有效且买受人均要求 履行合同的，一般应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋 及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案 中，2012年10月26日，周某酉与甘某波签订租赁房屋协议，并约定在 2012年10月底前将房屋交给甘某波。许某霞于2013年2月5日才与甘某 波签订租赁房屋协议。甘某波陈述将第一年的租金支付给了周某酉。 周某酉与甘某波签订租赁房屋协议，并将房屋交给甘某波使用，应视 为周某酉对诉争房屋先行受领并占有使用。依据上述先后顺序确定权 利保护顺位标准，周某酉对该诉争房屋先行受领占有使用，其主张履 行买卖合同、办理过户手续的请求应予支持。
3.关于一房两卖案件中的法律适用问题
我国法律中对“一房两卖”的问题并无具体规定，尤其对权利保护 的先后顺序更无规定。2020年新修正的《最高人民法院关于审理买卖 合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定，出卖人就同一普通 动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求 实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（1）先行受领交付的 买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（2）均未受 领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义
务的，人民法院应予支持；（3）均未受领交付，也未支付价款，依法 成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人 民法院应予支持。从上述规定来看，在处理类似案件时， 以产权转 移、受领交付、合同履行、合同成立先后顺序确定权利保护顺位。
4.本案例中应注意的问题
本案中，周某酉与许某霞均以与周某明签订房屋买卖合同，签订 合同后均未办理产权过户为由，要求履行合同及办理产权过户。在“一 房二卖”的案件处理中，因只有一套房屋，在双方均主张权利的情况 下，法院只能确权给一方当事人，另一方当事人的利益无法得到保 护，法院只能按实际使用及合同履行情况予以确定。
编写人：湖南省岳阳市中级人民法院 许进
