——马某华、王某亮诉绿都公司房屋拆迁安置补偿合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市密云区人民法院（2019）京0118民初6420号民事判决书
2.案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷 3.当事人
原告：马某华、王某亮 被告：绿都公司
第三人：王某海 【基本案情】
1981年，案外人王某华经审批在北京市密云区穆家峪镇新农村建 设北正房三间（现为密云区穆家峪镇新农村 ×× 号） 。1992年8月20 日，王某华与王某海签订《房屋买卖协议》， 将上述房屋及对应院落 卖给王某海，交易价格为4000元。1993年12月3日，王某海及其妻郭某 与王某亮签订《房屋买卖协议》， 将上述房屋及院落卖给王某亮，房 屋价款为2.4万元。郭某于1980年因结婚户口迁入穆家峪镇新农村，为
新农村农业家庭户；1994年12月5日，郭某将户口（农业户口）迁出新 农村；1995年11月，王某海与郭某离婚。
2011年9月21日，王某海书写《房屋买卖补充契约》， 承诺虽没有 办理密云区穆家峪镇新农村×× 号房屋过户手续，但该套房屋无论是正 常居住、买卖，还是遇国家或集体拆迁，所有产权都归王某亮所有。
2018年9月25日，北京市密云区人民政府下达了《关于印发穆家峪 镇新农村刘林池棚户区改造项目住宅、非住宅拆迁补偿（安置）方案 的通知》； 11月1日，被告绿都公司取得了北京市密云区住房和城乡建 设委员会核发的密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目的《房 屋拆迁许可证》。
王某亮与马某华系夫妻关系。2018年10月9日，马某华与绿都公司 签订《房屋拆迁安置补偿协议》。
2018年12月28日，绿都公司（甲方）与马某华（乙方）签订《补 充协议》。
2018年10月10日，王某华及其妻郑某诉至法院，要求确认王某 华、郑某与王某海于1992年签订的《房屋买卖协议》无效，同年12月7 日，法院判决驳回王某华、郑某的诉讼请求。该判决现已生效。
2019年1月2日，王某海诉于法院，要求确认其与马某华、王某亮 签订的《房屋买卖契约》无效，并要求返还位于密云区穆家峪镇新农 村×× 号院的房屋。2019年3月27日，密云区人民法院作出（2019）京 0118民初145号民事判决书，认为马某华、王某亮系居民户，非密云区 穆家峪镇新农村农民，不具备使用新农村集体土地的资格，故判定王
某海与马某华、王某亮签订的《房屋买卖契约》无效；另因争议房屋 已交付给拆迁指挥部，故没有支持王某海返还房屋的诉讼请求。
现该案争议房屋已由绿都公司拆除，绿都公司以马某华、王某亮 与王某海之间存在纠纷，且双方明示不得发放为由，未向马某华、王 某亮发放拆迁补偿协议及拆迁补偿款。
【案件焦点】
农村房屋买卖合同被宣告无效是否会造成拆迁安置补偿协议无法 履行。
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人 具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告绿 都公司取得了行政机关核发的密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改 造项目的《房屋拆迁许可证》， 故被告绿都公司对本案案涉房屋的拆 迁、拆除行为合法有效。马某华、王某亮按照协议约定将坐落于北京 市密云区穆家峪镇新农村 ×× 号的房屋及院落交付给绿都公司予以拆 除，并取得了《交房验收单》， 绿都公司理应按照协议约定将应付的 补偿款及双方所签协议给付马某华、王某亮。因此，法院对马某华、 王某亮要求绿都公司发放《拆迁安置协议》并支付补偿款497431元的 诉讼请求，予以支持。第三人王某海不是《房屋拆迁安置补偿协议》 《补充协议》的相对方，主张拆迁补偿协议中的安置财产权益归其所 有，于法无据，法院不予支持。原告马某华、王某亮与第三人王某海 之间，因涉案农村房屋的拆迁利益分配问题存有争议，在未明确原告 马某华、王某亮与第三人王某海谁能合法取得拆迁补偿利益的情况
下，为维护三方合法权益，绿都公司延迟向马某华、王某亮支付补偿 款的行为，应当得以容忍，故对马某华、王某亮要求绿都公司支付补 偿款的逾期给付利息的诉讼请求，法院不予支持。本案争议房屋已经 由马某华、王某亮交付给绿都公司，并已被绿都公司拆除， 自拆除行 为成就时，该房屋的物权消灭。法院于2019年3月27日作出（2019）京 0118民初145号民事判决书，确认王某海在其与郭某夫妻关系存续期 间，与马某华、王某亮签订的涉案《房屋买卖协议》无效，但该争议 房屋现已被合法拆除，其物权已经消灭，无法返还，故王某海可另案 主张马某华、王某亮对其财产损失进行赔偿，本案不予涉及。
北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第 一款、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十条 之规定，判决如下：
一、被告绿都公司于本判决生效之日起十日内将其与马某华签订 的《房屋拆迁安置补偿协议》发放给原告马某华、王某亮；
二、被告绿都公司于本判决生效之日起十日内给付原告马某华、 王某亮房屋拆迁各项补偿款计497431元。
三、驳回第三人王某海的诉讼请求。
四、驳回原告马某华、王某亮的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案中，马某华与王某海之间的农村房屋买卖合同被宣告无效 后，由于房屋已经交付给拆迁指挥部，故对于房屋返还问题未进行处 理。本案焦点问题在于房屋买卖合同被宣告无效是否会造成《房屋拆
迁安置补偿协议》无法履行。想要回答该问题，必须要解决以下两个 问题：
1.《房屋拆迁安置补偿协议》的效力问题
本案中，原、被告之间签订合同是双方的真实意思表示，且不存 在欺诈、胁迫、恶意串通之情形。被告系持有拆迁许可证的合法拆迁 人，其依法定程序进行拆迁，与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协 议》不存在违反强制性法律规定。因此案涉房屋拆迁安置补偿合同应 属有效合同。
具体到本案，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》（2012年）第三条之规定，当事人一方以出卖人 在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民 法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权 不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张 损害赔偿的，人民法院应予支持。该司法解释表明无权处分关系到合 同是否能够正常履行，但并未否定合同效力。虽然2020年该司法解释 修正时删除了本条规定，但退一步讲，即使房屋买卖合同无效，原告 并未将房屋交付给被告，原告与被告签订合同系无权处分的情况下， 涉案拆迁安置补偿协议也不应因此被认定无效。
2.《房屋拆迁安置补偿协议》履行问题
本案中案涉房屋已经依法拆除，房屋物权已经因事实行为而消 灭，任何一方均无法请求返还房屋，即使自身利益受到侵害，只能请 求责任方赔偿损失。在此情况下，维护现有拆迁协议的履行力，不仅 符合公平原则和诚实信用原则，也有利于维护经济秩序的稳定。
首先，协议履行有利于实现公平原则，符合利益衡量的裁判标 准。
一是原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》并依据合同将房 屋交付被告在先，法院认定原告与第三人之间签订的《房屋买卖协 议》无效在后，绿都公司依法拆迁，主观上并不存在过错，在房屋已 经被拆除的情况下，依照合同约定的数额进行补偿符合公平原则，保 证了原、被告之间的利益平衡。二是协议履行并不否定第三人可继续 向原告要求赔偿损失。该协议的履行意味着原告所得的补偿利益确 定，第三人在补偿利益确定之后，可以另行提起诉讼，请求法院处理 合同无效后的法律后果。因此，该协议履行并不意味着第三人的利益 无法受到保护。
其次，协议履行有利于厘清法律关系，维护经济秩序的稳定。
《房屋拆迁安置补偿协议》的签订经过了复杂的磋商、谈判、公 示程序，在拆迁人不存在明显过错的情况下，法院应当尽力维护现有 的拆迁秩序，促进拆迁的顺利进行，引导当事人通过其他方式对拆迁 利益进行合理分配，尽力维护现有拆迁协议的履行力。
最后，协议履行实现了诚信原则和宅基地流转经济秩序的兼顾。
本案中，第三人在房屋已经出卖多年的情况下，为了获得高额的 拆迁补偿，向法院提起确认合同无效之诉，其行为违反宅基地流转秩 序在先，违反诚信原则再后，应该给予否定评价。维护现有拆迁安置 补偿协议的履行力，第三人王某海需要就损失赔偿问题另诉，加大了 其维权成本，彰显了法律对诚信原则和宅基地流转经济秩序的维护。
编写人：北京市密云区人民法院 胡增姗
