——姜某、仇某诉高某明、衡某爱房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
上海市嘉定区人民法院（2019）沪0114民初11688号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告）：姜某、仇某
被告（反诉原告）：高某明、衡某爱
第三人：中国建设银行上海分行、住房置业担保公司 【基本案情】
系争房屋为姜某、仇某所有。2018年8月21日，姜某、仇某（甲 方，出卖方）与高某明（乙方，买受方）及案外人港嘉公司（丙方， 居间方）签订一份《房地产买卖居间合同》， 约定由乙方向甲方购买 系争房屋，总房价款为750万元，随同转让固定装修及设备。房价款支 付方式约定如下：（1）首期房价款100万元（含定金）于2018年10月 30日前支付甲方，需要用于偿还甲方贷款，乙方应于网签版买卖合同 签订当日（或1日内）交付甲方或居间方用于全额还清甲方尚欠抵押债 权余额（若有剩余，转付甲方，若有不足，由甲方自行补足）；（2）
第二期房价款215万元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由 贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，放款期 限以贷款银行为准。（3）乙方应于2018年12月20日前支付甲方425万 元， 甲方应于收到乙方该笔款项后15日内结清该房屋所有贷款。双方 约定款清后7日内交房。补充协议：本次交易甲方为净到手价格，双方 约定最晚于2019年2月28日前过户。合同另作了其他约定。合同签订当 日、2018年11月9日及2018年12月17日，衡某爱先后向姜某转账支付定 金88888元、10万元及10万元。
2019年1月23日，姜某、仇某与高某明、衡某爱签订一份《上海市 房地产买卖合同》，双方确认在2019年6月20日之前共同向房地产交易 中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议中约定三笔定金的金额 及支付时间，且乙方应于2019年2月3日前支付甲方房屋首期房价款 3771112元，以购房贷款的形式向甲方支付房款174万元，该款项由贷 款银行直接转入甲方账户。同日，姜某、仇某与高某明、衡某爱另签 订一份《补偿协议》，约定买卖合同约定的成交价为580万元，未包含 房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达 成如下协议： 甲、乙双方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设 备（详见家具清单）另行补偿甲方170万元，支付方式如下： 乙方于 2019年2月3日前支付30万元，于2019年3月15日前支付130万元；乙方 于房屋交付当日支付10万元，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协 议约定为准。
2019年2月21日、2月25日，姜某方先后以现场协商方式、邮寄方 式与高某明方协商、通知合同解除相关事宜，但协商未果。且快递签 收后高某明方未继续支付房款，姜某方亦未向高某明、衡某爱退还房 款，双方协商未果，遂涉诉。
另查明：（1）抵押权人中国建设银行上海分行和住房置业公司于 2016年5月在系争房屋上设立抵押登记，债权数额为234万元。（2）深 圳平安普惠公司于2017年5月9日在系争房屋上设立了最高额抵押登 记，债权金额为248.5万元，该抵押登记后于2019年4月23日被注销。 （3）姜某、仇某分别于2019年2月16日、2月17日通过手机APP结清了 其向深圳平安普惠公司申请的130万元和30万元两笔贷款（该两笔贷款 包含在最高额抵押贷款总金额内）。
审理中，双方一致确认：双方在签订《房地产买卖居间合同》及 其附件时，姜某在深圳平安普惠公司申请的贷款尚有约90万元未还， 为此，姜某在合同中已手写注明；高某明、衡某爱曾要求姜某、仇某 提供系争房屋的产调信息，但姜某、仇某并未提供，也未告知其相关 抵押贷款已结清以及普惠公司的抵押登记已被注销一事。
审理中，经法院释明，姜某、仇某仍明确表示不在本案中主张违 约责任且不要求处理合同解除后的房款返还问题，高某明、衡某爱表 示如果法院认为合同应当解除则要求姜某、仇某返还已付房款。高某 明、衡某爱当庭表示其具备上海市购房资格， 庭后已将剩余房款 4911112元汇至法院代管款账户，并表示同意代为涤除系争房屋上的抵 押。
【案件焦点】
二手房买卖合同中带有抵押情况下的履行顺序问题，并由此影响 到抗辩权行使的合法合理性判断问题。
【法院裁判要旨】
上海市嘉定区人民法院经审理认为：姜某、仇某与高某明、衡某 爱签订的《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》与《上 海市房地产买卖合同》《补偿协议》均系当事人的真实意思表示，且 不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照 履行。关于《上海市房地产买卖合同补充条款（一）》第一条的理解 问题，结合高某明、衡某爱明知系争房屋上设有两个抵押登记，但其 在签订《上海市房地产买卖合同》前从未要求姜某、仇某先行涤除抵 押，在签订《上海市房地产买卖合同》时也并未核对抵押涤除情况， 合同签订后也未要求姜某、仇某先行涤除抵押，且先支付房款后涤除 抵押也符合二手房买卖的交易惯例，此也与双方的实际交易过程、微 信聊天记录等相印证，故《上海市房地产买卖合同》补充条款（一） 第一条约定不应理解为姜某、仇某在该合同签订时就应先行涤除系争 房屋上所设立的全部抵押。
关于支付房款与涤除抵押的顺序问题，鉴于双方在《上海市房地 产买卖合同》仅对付款方式协商进行了变更，但未对涤除抵押的时间 作具体约定，之后双方对此亦未重新达成合意，故涤除抵押的时间应 当依据双方签订的《房地产买卖居间合同》及其附件中的约定，在高 某明、衡某爱支付房款后，姜某、仇某负有义务将该房款优先用于归 还抵押贷款并涤除抵押。综合本案情况，截至2019年2月4日，高某 明、衡某爱已累计支付2588888元，足够姜某、仇某偿还其向深圳平安 普惠公司的最高额抵押贷款和部分银行贷款，但姜某、仇某未优先将 已付房款用于归还贷款并涤除抵押，其直至2019年4月23日才注销平安 普惠公司的抵押登记，且未向银行提前归还贷款；即便如姜某、仇某 所述，其已于2019年2月17日偿还了平安普惠公司的贷款，但其并未在 2月21日在双方见面协商时将该情况告知高某明、衡某爱，且在双方就 合同履行问题协商未果的情况下径行发出解约通知，有失妥当。在姜
某、仇某未涤除平安普惠公司的抵押登记的情况下，高某明、衡某爱 的先履行抗辩成立，其有权暂停支付后续房款。此外，考虑到系争房 屋上设立了两个抵押登记，且贷款总额超过房款总额的50%，要求高 某明、衡某爱在姜某、仇某未涤除任何抵押情况下继续支付房款的风 险过大，也有失公平。综上，姜某、仇某在合同履行过程中存有过 错，其单方要求解除合同缺乏依据，其向高某明、衡某爱发送解约通 知也不发生相应法律效力，故法院对其要求确认合同于2019年2月21日 解除及判令高某明、衡某爱配合办理网签合同注销手续的诉请不予支 持。
关于反诉部分，结合双方资金往来均是通过银行转账，姜某、仇 某应当知晓高某明、衡某爱的收款账户，姜某、仇某虽坚持要求解除 合同，但自发送解约通知和退款通知以来其一直未退还高某明、衡某 爱已付的房款，且用该房款偿还其自身的抵押贷款并占用资金至今； 在庭审中，姜某、仇某经释明后仍表示不在本案中处理房款返还问 题，表明其占用对方资金的恶意明显，该行为也与其解除合同的意思 表示相矛盾；且双方在交易过程中也一直就合同履行相关事宜进行磋 商，仅就补偿方案无法达成一致，考虑到维护市场交易秩序，法院认 为双方签订的《上海市房地产买卖合同》以继续履行为宜。现高某 明、衡某爱已将剩余房款转账至法院代管款账户，合同可以继续履 行，高某明、衡某爱要求继续履行合同的反诉诉请可予支持。因系争 房屋上存在第三人的抵押权，现高某明、衡某爱一方同意代为清偿债 务并消灭抵押权，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，法院 予以照准。高某明、衡某爱代为清偿债务后，可在应付姜某、仇某的 房款中予以扣除。第三人中国建设银行上海分行、上海住房置业公司 应在贷款清偿后协助办理抵押登记的注销手续。抵押登记注销后，姜 某、仇某应配合将系争房屋过户至高某明、衡某爱名下，并应在产权
过户后一个月内交付房屋，高某明、衡某爱应在房屋交付完成后当日 将剩余房款支付姜某、仇某。
上海市嘉定区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十 条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人 民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告姜某、仇某应于本判决生效之日起十日内向第三人中国 建设银行上海分行、住房置业公司清偿位于上海市嘉定区陈翔公路 1588弄×号×室房屋之上的贷款剩余本金及利息（以实际还款之日的剩 余本金及利息数额为准）；
二、若原告姜某、仇某不履行上述还款义务，由被告高某明、衡 某爱代为清偿；
三、原告姜某、仇某及第三人中国建设银行上海分行、上海住房 置业公司应于上述第一项贷款清偿之日起十日内注销上述房屋之上第 三人的抵押权登记；
四、原告姜某、仇某应于上述房屋抵押登记注销后十日内协助被 告高某明、衡某爱办理过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至被 告高某明、衡某爱名下；
五、原告姜某、仇某应于上述房屋过户完成之日起三十日内将该 房屋交付被告高某明、衡某爱；
六、被告高某明、衡某爱应于上述房屋交付完成当日支付原告姜 某、仇某剩余房款4911112元（若被告履行了第二项代为清偿义务，代 偿金额可予以扣除）；
七、驳回原告姜某、仇某的全部本诉诉讼请求。 【法官后语】
房屋买卖合同属于典型的双务合同，而二手房交易流程长、环节 多，合同约定不明则易发生纠纷，尤其是存在抵押的二手房，交易双 方往往因履行顺序问题产生纠纷。本案的争议焦点在于存在抵押的二 手房交易过程中支付房款与涤除抵押的顺序问题和先履行抗辩权是否 成立的判断。
1.先履行抗辩权的定义
先履行抗辩权是指依照合同约定或者法律规定负有先履行义务的 一方当事人，在履行届期未履行义务或者履行义务不符合约定时，相 对方为保护自己的期限利益或履行合同的条件而中止履行的权利。先 履行抗辩权的本质是一种违约救济权，是对负有先履行义务的当事人 违约的抗辩。
2.先履行抗辩权的要件
在房屋交易过程中，买方的主要义务是支付房款，卖方的主要义 务是涤除抵押，配合过户、协助办理贷款与交房。先履行抗辩权的核 心要件是考察双方当事人在合同中约定的义务是否存在履行上的先后 顺序。这也是先履行抗辩权与同时履行抗辩权、不安抗辩权的重要区 别。在实践中，当事人在合同中对于履行顺序的约定有时可能并不十
分明确，需要结合相关的合同条款和交易实践、交易惯例对合同义务 的履行条件等内容进行综合分析判断。
首先，履行顺序问题应当尊重当事人的意思自治。但是房屋买卖 合同纠纷中需要签订数份合同，合同约定可能存在矛盾与冲突，合同 中一些条款是为了反复使用的格式条款，在认定何为当事人真实意思 表示时不仅要看合同约定，还要结合交易过程中双方的履行行为和交 易惯例来具体分析。本案中，交易双方对于《上海市房地产买卖合同 补充条款（一）》第一条存在不同理解，法院结合交易流程、交易惯 例和双方的履约行为认定，故该条约定不应理解为卖方在该合同签订 时就应先行涤除系争房屋上所设立的全部抵押。
其次，在先后存在多份合同情况下认定的总原则为合同有约定从 约定，新约定优于旧约定。双方在之后的合同中对于合同权利义务作 出了实质性变更的，应当以新的合同约定为准，但未作实质性变更 的，仍应以之前的约定为准。因本案双方对涤除抵押未在新合同中重 新达成合意，故涤除抵押的时间应当依据双方签订的《房地产买卖居 间合同》及其附件中的约定，在高某明、衡某爱支付部分房款后，姜 某、仇某负有义务将该房款优先用于归还抵押贷款并涤除抵押。
最后，履行顺序问题还要综合考虑履行双方风险和利益的平衡。 本案中，法院考虑到系争房屋上设立了两个抵押登记，且贷款总额超 过房款总额的50%，要求买方在卖方未涤除任何抵押的情况下继续支 付首期300余万元房款的风险过大，也有失公平。
3.先履行抗辩权的效力
负有在先履行义务的一方当事人逾期未履行债务时，负有后履行 义务的一方当事人虽履行期已经届至，但有权暂不履行合同，而等待 其履行。
综合本案情况，买方已累计支付足够卖方偿还最高额抵押贷款和 部分银行贷款的情况下，卖方未优先将已付房款用于归还贷款并涤除 抵押，且未向银行提前归还贷款。在卖方未涤除抵押登记的情况下， 买方的先履行抗辩成立，其有权暂停支付后续房款。卖方在合同履行 过程中存在违约行为，其单方要求解除合同缺乏依据，其向买方发送 解约通知也不发生相应法律效力。
编写人：上海市嘉定区人民法院 郭海娜 丁雨晴
