——周某诉吴某杰房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初961号民事判决 书

2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告（反诉被告）：周某

被告（反诉原告）：吴某杰 【基本案情】
2018年6月6日，周某、吴某杰经中介公司居间介绍，签订《房屋 买卖合同》， 约定：吴某杰向周某购买×小区×号房屋一套，面积为 110.46平方米，总价为175万元；支付方式为：吴某杰于当日支付定金 2万元，交房当日再支付定金8万元；交房之日起4个月内一次性支付 165万元；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方 支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，实际损失 超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当日，吴某杰按约向周某支





付定金2万元。2018年7月1日，周某向吴某杰交付×小区×号房屋，吴 某杰向周某支付定金6万元。2018年7月5日，吴某杰支付2万元，11月2 日支付5万元，11月3日支付15万元。以上吴某杰合计支付30万元，余 款145万元吴某杰至今未付。吴某杰接收上述房屋后，对房屋进行了装 修。

2019年4月15日，在法院的主持下，周某、吴某杰一致同意解除 《房屋买卖合同》， 当日吴某杰向周某交还案涉房屋。据安居客网站 价格走势图显示， ×小区房屋成交均价在2018年6月为15598元/平方 米，2019年4月为16550元/平方米，上涨幅度为6.1%。双方均认可该房 价走势。

审理中，经吴某杰申请，法院委托评估机构对吴某杰对案涉房屋 进行室内装修的价值进行评估。评估机构于2019年9月16日出具评估报 告，认为装修价值为111640.74元。庭审中双方均同意评估报告中未纳 入的客厅吊顶电线按价值500元计算。以上装修价值合计112140.74 元。
【案件焦点】

房屋买卖合同因买受人违约而解除后，买受人对房屋内进行的室 内装修应如何处理。
【法院裁判要旨】

江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：周某、吴某杰在《房 屋买卖合同》中未约定违约情况下吴某杰对案涉房屋的装修如何处 理，考虑到吴某杰的装修已经添附于案涉房屋之上，客观上提高了房 屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对原房屋





造成损坏，是不经济的行为。故周某要求吴某杰将房屋恢复原状的诉 讼请求 ，法院不予支持 。吴某杰对案涉房屋进行的装修价值为 112140.74元，该装修已经添附于周某的房屋之上，应视为吴某杰的损 失。考虑到周某向吴某杰交付案涉房屋之时，是以转移房屋之所有权 为目的，包含同意吴某杰对房屋进行装修之意思表示，现吴某杰对房 屋进行的装修客观上提高了案涉房屋的价值，周某应当对吴某杰作出 适当补偿。结合当事人的过错程度，法院酌定周某向吴某杰补偿装修 款2万元。

至于违约金，《房屋买卖合同》约定违约方应承担房价20%的违 约金，该约定过高：在2018年6月至2019年4月，案涉房屋所在小区的 成交均价不仅没有下跌，反而上涨了约6%，周某不存在房屋价值方面 的损失；周某主张的房屋占有使用费损失或逾期交付的房款的利息损 失均与35万元相差悬殊。考虑到导致合同无法继续履行的过错及本案 实际情况，法院认定吴某杰应向周某支付的违约金为3万元。以上违约 金已经足以弥补周某主张之房屋使用费，法院对周某的第四项诉讼请 求依法不予支持。

综上所述，法院确认双方于2018年6月6日签订的《房屋买卖合 同》于2019年4月15日解除，周某应向吴某杰返还房款30万元，吴某杰 应向周某支付违约金3万元，周某应向吴某杰补偿装修损失2万元。由 于诉讼中吴某杰已向周某返还案涉房屋，法院对周某之第二项诉讼请 求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第 九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于贯 彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八 十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问 题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：





一、确认周某、吴某杰于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》 于2019年4月15日解除；

二、周某于本判决生效后十日内向吴某杰返还房款30万元；

三、吴某杰于本判决生效后十日内向周某支付违约金3万元；

四、周某于本判决生效后十日内向吴某杰补偿装修款2万元；

五、驳回周某的其他本诉诉讼请求；

六、驳回吴某杰的其他反诉诉讼请求。

【法官后语】

1.合同履行的经济合理原则

现行法律法规对于房屋买卖合同中违约方对房屋进行的装修如何 处理并无规定，本案法院不同意将房屋装修拆除实际上依据的是经济 合理原则。经济合理原则是指合同履行中应讲求经济效益，付出最小 的成本，取得最佳的合同利益。

《中华人民共和国合同法》总则中没有明文规定经济合理原则， 但在具体法条中多处都体现出经济合理的价值取向。例如，《中华人 民共和国合同法》第六十二条第五项对履行方式的约定不明确的处 理；第七十一条关于提前履行的规定；第七十二条关于部分履行的规 定；第一百一十九条关于一方违约后的减损规则。

经济合理原则的价值在于：将合同双方当事人拉到“经济人”的位 置进行理性思考，以最小的成本换取最大的收益，以实现资源的有效





利用和配置。这种价值衡量有时在个案中显得尤其重要。本案中，虽 然出卖方的诉讼请求是要求对出卖房屋恢复原状，但以“经济人”的角 度分析，原先的毛坯状态变成了精装，虽然装修之风格不一定符合出 卖人的喜好， 即所谓“汝之蜜糖，彼之砒霜”，但该房屋本就用于出 售，是否符合出卖人的喜好并不重要，装修客观上使房屋价值提高， 出卖人为何不接受？究其原因，可能是出卖人并非不接受装修，而是 不接受须以对价购买之装修，但因诉讼中双方情绪上的对抗，理性的 思考被隐藏。此时，经济合理原则将双方重新拉回理性的轨道，保持 现状显然是对双方都更为经济的选择。

2.添附制度

买受人对案涉房屋进行的装饰装修，使得买受人所有的装饰装修 物与出卖人所有的房屋密切混合，不可分割，这在民法上叫作添附。 我国的添附制度在《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民 法总则》中都没有规定，添附制度最早在最高人民法院的司法解释中 有规定，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉 若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的 财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如 何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的， 可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所 有人损失的，应当负赔偿责任。”

何谓不能拆除？有装修经验的人都知道，客观上装修是可以拆除 的，只是可能会损坏墙、地面，这种具有破坏性的拆除依照司法解释 本义来说不属于“能够拆除”的范畴。





补偿金额如何认定？本案中买受人的装修损失是因为自己的违约 行为造成的，如果要求出卖人对添附的价值作出全额补偿等于强迫买 受人购买违约方对房屋进行的装修，这对无过错的守约方来说显然是 不公平的。因此，法院最终认定出卖人向买受人补偿装修损失2万元。 这种补偿不以双方的过错为基础，因为这远不足以弥补买受方的全部 损失，而是基于公平原则作出的适当补偿。

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》中对添附制度 作出了新的规定，该法第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而 产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确 的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保 护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属 造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”本案如果适用新 法规定，将产生如下不同：新法不以财产所有人同意为前提，无须考 虑出卖人是否同意买受人对房屋进行装修；新法规定充分发挥物的效 用原则，在拆与不拆之间当然是维持现状更能发挥物的效用；虽然出 卖人在合同履行过程中不存在过错，但因确定装饰装修物归房屋所有 权人所有对买受人造成了损害，所以出卖人应当给予适当补偿。可 见，《中华人民共和国民法典》对添附的规定更为符合实际，理解上 更为明确。

编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 邹吟冰