——李某彤诉刘某水房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终3283号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人

原告（上诉人）：李某彤

被告（被上诉人）：刘某水 【基本案情】
2014年2月17日，案外人刘某辉向开发商购买坐落于厦门市海沧区 滨湖二里×× 号房屋（房产价格为13265206元）及禹洲·尊海一期地下室 地下一层第1×3号车位、1×4号车位（价格各为50万元）。2015年10月 26日，因刘某水与案外人刘某城、刘某辉民间借款合同纠纷案件，湖 北省孝感市孝南区人民法院作出（2015）鄂孝南民初字第01873号民事 调解书，刘某辉以其所有的位于福建省厦门市海沧区禹洲尊海别墅一 栋，作价650万元，该小区内车位两处，作价100万元，抵偿给刘某水 或者其指定的受让方。2017年3月14日，刘某水与李某彤签订《房产买 卖协议》， 将坐落于厦门市海沧区滨湖二里×× 号房屋和1×3车位、1×4





车位出售给李某彤，购房定金为100万元。双方在房产买卖协议中约定 了款项支付时间、办理过户登记时间等。李某彤已支付购房定金100万 元。

2017年6月14日，坐落于厦门市海沧区滨湖二里×× 号房产登记至 合同业主刘某辉名下，房产登记手续由刘某水办理。刘某水支付契税 197093.38元及其他税费346666.67元。

2017年7月4日，坐落于厦门市海沧区滨湖二里×× 号房产登记至刘 某水名下，房产登记手续由刘某水办理，刘某水支付契税92857.15 元。

截至2018年12月，厦门市海沧区禹洲·尊海一期地下室地下一层第 1×3号车位、1×4号车位登记合同业主为刘某辉，现仍处于被法院查封 状态，未办理产权证。

在案件审理过程中，厦门市不动产登记中心复函，经查，该房产 系通过法院裁定取得，不属于厦国土房〔2017〕136号文件第三条规定 的2年内不得上市交易的房产。

李某彤支付定金100万元后，未再支付剩余购房款，其以刘某水办 理的产权证不符合一手产权约定，以及厦门市海沧区禹洲·尊海一期地 下室地下一层第1×3号车位、 1×4号车位处于被查封状态不能过户为 由，认为刘某水构成根本违约，请求解除双方的房产买卖合同。
【案件焦点】

别墅与独立产权车位整体出售的房产买卖合同，如车位无法过 户，卖方是否构成整个房产买卖合同的根本违约。





【法院裁判要旨】

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：本案房产买卖的标的 为厦门市海沧区滨湖二里×× 号房产及厦门市海沧区禹洲·尊海一期地下 室地下一层第1×3号车位、1×4号车位。两个车位超过合同约定的一手 产权办理期限仍处于法院查封状态，无法办理过户登记至李某彤名 下，刘某水已构成违约。但是，鉴于厦门市海沧区滨湖二里×× 号房产 及两个车位，为独立的产权登记，车位与房产在功能和地理位置上为 独立的空间，车位的使用和交易过户均与房产的使用和交易无涉，车 位在价值上占总标的价值不足10%，刘某水对车位交易部分的违约不 影响房产交易部分合同目的的实现，仅以两个车位的过户登记不能办 理而主张刘某水对整个《房产买卖协议》构成根本违约有失公平，依 据不足。法院仅认定刘某水对车位的买卖存在根本违约，对别墅的买 卖不构成根本违约。

李某彤对《房产买卖协议》约定的“一手产权”理解缺乏合同依 据，也不符合一般理解。李某彤提出解除合同的理由，关于厦门市海 沧区滨湖二里×× 号房产的部分不能成立，法院依法予以驳回。法院认 定两个车位的买卖协议内容解除，支持车位部分的定金予以双倍返 还。
李某彤不服一审判决提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为：案涉两个车位与房屋并 非联体、不可分割，而该小区内的二个车位是分别独立的产权登记， 李某彤主张案涉房产与车位是完整的、不可分的标的物，不符合客观 事实。至于别墅是否有必要配套车位，则属于居住之外更高的要求， 不属于本案审查范围。所谓“一手产权”是指购房者直接向开发商购买





商品房，并取得房屋权属证书。李某彤明知刘某水并非开发商，且李 某彤也称其是向刘某水购买房产及车位，但却要求案涉房屋应为“一手 产权”，不符合事实，双方的微信、短信记录显示，李某彤对“一手房 产”理解存在偏差。

综上，福建省厦门市中级人民法院判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】

违约方违反合同的主要义务，致使合同目的落空时，构成根本违 约，守约方可以主张解除合同。在房产买卖合同中，买方的主要义务 为支付合同价款，主要合同目的则为从卖方处取得房产所有权。卖方 应当履行向买方交付房产，并转移标的物所有权的义务。因房产的所 有权变更采登记生效主义，房产是否能办理过户登记就成为房产买卖 合同履行的重要环节。房产不能办理过户登记手续，直接影响买方取 得房屋所有权目的的实现，构成根本违约。

本案房产买卖合同中，卖方将一栋别墅与两个车位作为整体标的 出售。卖方因两个车位被法院司法查封无法办理车位的产权过户登 记，对买方构成违约。别墅产权过户登记的履行部分不受影响。

本案争议问题的处理关键在于《房产买卖协议》的标的物“别墅与 两个车位”的关系认定。

首先，“ 一物”还是“多物”。别墅作为特殊的房产形式，很多情况 下与车位是一体的，车位是别墅的一部分，但此种情况下的车位一般 不会有与别墅产权证独立的产权证。经过调查，本案是有独立产权的





车位，不在别墅内部，二者在地理位置上属小区的不同区域，车位的 使用功能与别墅的使用功能不影响。因此，本案的车位与别墅应属于 合同法规定的数物并存的房产买卖合同。

其次，一物与他物分离或分割时，价值或功能是否显受损害。本 案的别墅和两个车位虽一同出售，但各自有独立的产权登记，车位的 使用和交易过户均与房产的使用和交易无涉，车位在价值上占总标的 价值不足10%，两个独立车位与别墅分离，对别墅房产的价值或功能 影响甚微。

因此，本案房产买卖合同属于法律规定的数物并存的买卖合同， 在车位不能办理过户登记时，该车位与别墅分离也未使别墅价值受 损，故买方仅得以主张车位买卖部分的解除，而不能主张别墅部分的 房产买卖合同也一同解除。

编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 黄玉梅