——陈某、王某学诉尹某祥、刘某桥房屋买卖合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖北省武汉市武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初 235号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：陈某、王某学

被告：尹某祥、刘某桥

第三人：尹某浩、尹某海、尹甲、尹乙、尹某禄、尹某方、尹某 冬、尹某书
【基本案情】

原告陈某、王某学系夫妻关系，被告尹某祥、刘某桥系夫妻关 系。被告尹某祥的父亲尹某良于1932年2月12日出生，于2015年1月18 日去世。被告尹某祥的母亲杨某英于1932年12月11日出生，于2012年 12月22日去世。尹某良和杨某英共生育7个子女，分别为第三人尹某 书、被告尹某祥、尹某刚、第三人尹某冬、尹某兵、第三人尹某方、





尹某万。其中，尹某刚于1985年去世，其生育两子即第三人尹某浩和 第三人尹某海。尹某兵于2003年去世，其生育一子一女即第三人尹甲 和第三人尹乙。尹某万于2005年去世，其生育一子即第三人尹某禄。 2009年，在尹某良和杨某英夫妻关系存续期间，因房屋拆迁还建了一 套位于武汉经济技术开发区黄陵社区×栋×单元 ×× 室房屋，该房屋于 2012年12月12日初始登记在尹某良名下。

2013年8月18日，出卖人（甲方）尹某良和买受人（乙方）原告陈 某签订房屋买卖合同，合同约定：“甲方自愿将其位于武汉开发区黄陵 幸福社区×栋×单元×× 号一室一厅房屋出售给乙方，本房屋建筑面积为 57.04平方米，甲、乙双方约定按11万元的价格甲方全权出售给乙方。 乙方一次性将房款交付甲方， 甲方于当日将本房屋钥匙及相关证件交 付给乙方 …… 甲方应于2013年8月19日前将本房屋交付给乙方等。”合 同尾部甲方处有尹某良、被告尹某祥、被告刘某桥签字，乙方处有原 告陈某签字。签订合同的当日，被告尹某祥向原告陈某出具收条一 张，载明：“今收到黄陵社区×栋×单元×× 室房款11万元。注：2013年8 月18日收10万元整。过户手续办理完毕付余款1万元整。”后该收条上 载明：“由于买方要求，房款已结清。”被告尹某祥在庭审中认可已收 到原告陈某支付的全部购房款11万元。自此，原告陈某、原告王某学 占有案涉房屋至今。

2013年9月19日，委托人尹某良向被委托人即被告尹某祥出具房屋 过户委托书一份，载明：“本人需将位于黄陵幸福小区×栋×单元×× 室 房屋过户至陈某名下，现因本人年岁已高不能亲自办理相关手续，特 委托尹某祥作为我的合法代理人全权代表我办理如下相关事项：（1） 代为办理房产过户及与之相关的一切手续。（2）代为签署与过户有关 的文件等。对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件我均





予以认可并承担相应的法律责任。委托期限： 自签字之日起至上述办 完为止。”该委托书尾部有尹某良签字并捺印。

另查明，原告陈某和原告王某学于2008年11月26日登记结婚。庭 审中，原告陈某和原告王某学申请自行承担本案诉讼费和案涉房屋的 所有过户费用，且庭后协商一致后申请将本案案涉房屋过户至原告陈 某名下。被告尹某祥和被告刘某桥在庭审中均认可原告陈某和原告王 某学提交的所有证据，并表示同意配合两原告办理案涉房屋的过户手 续。第三人尹某方和第三人尹某书庭后向法院陈述其两人对案涉房屋 买卖合同和将案涉房屋过户给两原告均无异议。
【案件焦点】

案涉房屋的物权权益人以及尹某良和原告陈某签订的房屋买卖合 同的效力及效力范围的认定。
【法院裁判要旨】

湖北省武汉经济技术开发区人民法院经审理认为：案涉房屋虽然 初始登记在尹某良名下，但因其属于尹某良和杨某英夫妻关系存续期 间取得的合法财产，故尹某良和杨某英均共同享有案涉房屋的物权权 益。2012年12月22日，杨某英去世，归属于杨某英名下的份额应作为 遗产由其法定继承人即配偶尹某良和子女（即本案被告尹某祥、尹某 刚、尹某兵、尹某万、第三人尹某方、第三人尹某冬、第三人尹某 书）依法继承，但由于其子尹某刚（1985年去世）、尹某兵（2003年 去世）、尹某万（2005年去世）均先于杨某英死亡，故此时第三人尹 某浩和第三人尹某海代位继承尹某刚有权继承的份额，第三人尹甲和 第三人尹乙代位继承尹某兵有权继承的份额，第三人尹某禄代位继承





尹某万有权继承的份额。在本案8名第三人未明确放弃继承、进行析产 分割情形下，此时尹某良、被告尹某祥和8名第三人开始共同享有案涉 房屋的物权权益。2015年1月18日，尹某良去世，被告尹某祥和8名第 三人共同享有案涉房屋的物权权益。
关于案涉房屋买卖合同是否有效，如果有效，其效力范围如何的 问题，法院认为，案涉房屋买卖合同系尹某良（出卖人、甲方）与原 告陈某（买受人、乙方）签订，但在签订案涉房屋买卖合同当日，原 告陈某支付了购房款10万元，后续余款1万元亦已付清，被告尹某祥和 被告刘某桥在房屋买卖合同尾部共同签字认可，且房屋已交付两原 告。同时，尹某良亦将由其保管的案涉房屋的房产证和土地证交付两 原告保管至今。在案涉房屋转让至本案诉讼发生约五年多的时间内， 案涉房屋由两原告实际占有，8名第三人从未对案涉房屋提出过异议， 故两原告有理由相信尹某良的行为是其与被告尹某祥和8名第三人的共 同意思表示。8名第三人辩称不知道案涉房屋买卖的情况，无充分证据 佐证，亦与社会常情常理不符，法院不予支持。尹某良生前作为家庭 成员、案涉房屋共有权人和实际管理人，在被告尹某祥和8名第三人知 晓并同意的情况下，将案涉房屋出卖给原告陈某，虽然案涉房屋买卖 合同存在一定的瑕疵，但不影响房屋买卖合同的效力，案涉房屋买卖 合同有效并且其效力直接及于案涉房屋的物权权益人，即被告尹某祥 和8名第三人。

综上，武汉经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、 第十条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：





一、原告陈某与尹某良于2013年8月18日签订的房屋买卖合同合法 有效；

二、被告尹某祥、被告刘某桥、第三人尹某浩、第三人尹某海、 第三人尹甲、第三人尹乙、第三人尹某禄、第三人尹某方、第三人尹 某冬、第三人尹某书于本判决生效之日起二十日内协助原告陈某、原 告王某学办理湖北省武汉市武汉经济技术开发区黄陵社区×栋×单元×× 室房屋的权属变更登记手续，变更登记至原告陈某名下，变更登记手 续所需全部费用均由原告陈某、原告王某学承担；

三、驳回原告陈某、原告王某学的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案主要涉及房屋的物权权益人以及房屋买卖合同的效力及效力 范围的认定问题。

本案中，案涉房屋虽然初始登记在尹某良名下，但因其属于尹某 良和杨某英夫妻关系存续期间取得的合法财产，故尹某良和杨某英均 共同享有案涉房屋的物权权益。2012年12月22日，杨某英去世，归属 于杨某英名下的份额应作为遗产由其法定继承人即配偶尹某良和子女 （即本案被告尹某祥、尹某刚、尹某兵、尹某万、第三人尹某方、第 三人尹某冬、第三人尹某书）依法继承，但由于其子尹某刚、尹某 兵、尹某万均先于杨某英死亡，故此时第三人尹某浩和第三人尹某海 代位继承尹某刚有权继承的份额，第三人尹甲和第三人尹乙代位继承 尹某兵有权继承的份额，第三人尹某禄代位继承尹某万有权继承的份 额。在本案8名第三人未明确放弃继承、进行析产分割情形下，此时尹 某良、被告尹某祥和8名第三人开始共同享有案涉房屋的物权权益。





2015年1月18日，尹某良去世，被告尹某祥和8名第三人共同享有案涉 房屋的物权权益。

案涉房屋买卖合同系尹某良与原告陈某签订，在签订案涉房屋买 卖合同当日，原告陈某支付了购房款10万元，后续余款1万元亦已付 清，被告尹某祥和被告刘某桥在房屋买卖合同尾部共同签字认可，且 房屋已交付两原告。同时，尹某良亦将由其保管的案涉房屋的房产证 和土地证交付两原告保管至今。在案涉房屋转让至本案诉讼发生约五 年多的时间内，案涉房屋由两原告实际占有，8名第三人从未对案涉房 屋提出过异议，故两原告有理由相信尹某良的行为是其与被告尹某祥 和8名第三人的共同意思表示。8名第三人辩称不知道案涉房屋买卖的 情况，无充分证据佐证，亦与社会常情常理不符，法院不予支持。尹 某良生前作为家庭成员、案涉房屋共有权人和实际管理人，在被告尹 某祥和8名第三人知晓并同意的情况下，将案涉房屋出卖给原告陈某， 虽然案涉房屋买卖合同存在一定的瑕疵，但不影响房屋买卖合同的效 力，案涉房屋买卖合同有效并且其效力直接及于案涉房屋的物权权益 人，即被告尹某祥和8名第三人。

依法成立的合同受法律保护，在案涉房屋过户条件成就后，被告 尹某祥和8名第三人具有协助原告陈某、原告王某学办理案涉房屋过户 的义务，原告陈某、原告王某学的该项诉讼请求法院予以支持，8名第 三人的抗辩意见均有悖诚信，故不予采纳；本案案涉房屋的物权变动 产生在被告尹某祥与被告刘某桥婚姻关系存续期间，两原告要求被告 刘某桥协助过户的主张法院亦予以支持；原告陈某、原告王某学要求 确认其与被告尹某祥、被告刘某桥签订的房屋买卖合同有效，因该合 同系尹某良作为出卖人与原告陈某作为买受人签订，两被告并非合同 的相对方，故不予支持；关于原告陈某、原告王某学、被告尹某祥、





被告刘某桥、第三人尹某方和第三人尹某书认为案涉房屋系尹某良赠 与被告尹某祥的相关主张，各方均未提供证据予以证实，故不予支 持。

编写人：湖北省武汉市武汉经济技术开发区人民法院 余燕