——刘某某诉房地产开发公司等物件脱落、坠落损害责任案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省盐城市中级人民法院(2022)苏09民终1060号民事判决书 2.案由：物件脱落、坠落损害责任纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):刘某某
被告(上诉人):房地产开发公司、物业服务公司 被告(被上诉人):某县住房和城乡建设局
【基本案情】
2019年2月25日上午，刘某某在其租住的涉案小区小高层C5 幢一楼车库 门前从事电动车修理过程中，被该栋楼上806室脱落的窗台线条粉刷层砸伤。 后被先后送至各医院，于2019年11月13日出院，其间，刘某某遵医嘱多次至 药房购买药物、至口腔门诊公司修复牙齿、至保健按摩工作室进行针灸、按摩
八、建筑物和物件损害责任纠纷 133
康复治疗。刘某某申请，法院委托鉴定，刘某某符合颅脑外伤后轻度智能减退 伴精神障碍(人格改变)(日常生活有关的活动能力重度受限),构成人损八级 伤残。共产生医疗费用414076.61元。另查明，涉案房地产开发公司系涉案小 区 C5 幢楼的建设单位，C5 幢楼于2009年12月30日竣工验收，验收结论为合 格，已交付使用多年。涉案物业服务公司系涉案小区C5 幢楼的物业服务公司， 其在庭审中提交了其自制的“涉案项目部高空及墙体隐患巡查记录簿”,记录 簿记载显示在本案事故发生前该小区近年来发生多起“墙体脱落”“水泥巴要 掉”“轿车被水泥巴砸”“水泥巴要掉下来砸坏雨棚”等事件。物业服务公司另 提交了其曾向某县住房和城乡建设局请示报告相关事项的材料。再查明，案涉 事故发生后，物业服务公司与案外人园林绿化公司于2019年3月17日签订了 《工程承包合同》,双方就案涉小区C 区外墙脱落维修工程施工事项达成一致意 见，由案外人对涉案小区C 区(5幢楼)外墙脱落实施清理工程。而后案外人 进行施工。另刘某某在事故发生以来收到有关单位给付的救助款项12万元。
一审法院至案涉事故现场进行查看，并向案发当天现场群众了解案涉事故 情况，至案涉事故当天出警的派出所并向出警警官了解有关事故情况，另至某 县住房和城乡建设局等单位及部门调取案涉有关材料，并向有关专家咨询了解 案涉事故原因等情况。
【案件焦点】
1.案涉事故导致刘某某受伤的原因是什么;2.案涉事故的责任主体是谁， 各被告应否承担责任；3.刘某某自身在案涉事故中是否存在过错。
【法院裁判要旨】
江苏省盐城市滨海县人民法院经审理认为：根据向案发现场群众、案发时 出警警官调查的情况，结合原告提供的现场照片、视频等证据，可以证实，砸 伤原告头部的物体系案涉小区C5 幢806室窗台线条粉刷层，即抹灰层。经过调 查，可以认定砸伤原告的抹灰层厚度较厚，已超过35mm, 抹灰层施工厚度超 过标准，导致过重，是其脱落的主要原因。案涉房屋窗台线条粉刷层是由房地
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中国法院2024年度案例 ·侵权赔偿纠纷
产开发公司开发建设，根据江苏省工程建设强制性标准《住宅工程质量通病 控制标准》(DGJ32/J16—2005) 第9.1.2条规定，案涉脱落的粉刷层厚度在 35mm以上，但该粉刷层未有挂网片等措施，导致原告受伤的部位抹灰层处存在 质量问题，房地产开发公司作为开发建设者，应当对其提供的产品“抹灰层”质 量承担责任。物业服务公司对案涉房小区具有维护管理义务。在事发前，该小区 已存在多起类似安全隐患事故，被告物业服务公司在明知安全隐患存在的情况下， 未及时积极充分履行排查、修缮等管理职责，对案涉事故的发生也存在过错，应 当承担相应的赔偿责任。涉案事故发生地点为原告本人租用房屋前，而该房屋用 途为车库。原告租用车库从事经营活动，且占用车库门前的公用部分进行电动 车修理。原告对其受到的损害存在一定过错，应当减轻相关侵权人的责任。
江苏省盐城市滨海县人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国侵权责任法》 第六条、第十六条、第二十二条、第二十六条、第八十五条，《最高人民法院 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、 第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、 第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：
一 、被告房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘 某某729859元；
二、被告物业服务公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘菜 某208531元；
三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
房地产开发公司、物业服务公司不服一审判决，提起上诉。江苏省盐城市 中级人民法院同意一审法院裁判意见，并认为：根据住房城乡建设部《建筑工 程施工质量验收统一标准》(GB 50300—2013) 中建筑工程的分部工程、分项 工程划分，抹灰层属于建筑装饰、装修工程，不属于业主专有部分。保修期限 并不等同于合理使用年限，在合理使用年限内出现了质量缺陷，导致他人损害 的，开发商仍应当承担赔偿责任。竣工验收合格，只表明竣工验收时的状态，
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房屋内在的质量缺陷和瑕疵，可能经过一定时期才能显露出来。结合到本案中， 绝大多数建筑物在建成后几十年内并不会出现外墙抹灰层脱落的现象，社会公 众对建筑物外墙装修工程的合理使用年限的预期亦不会低于此。案涉抹灰层在 合理使用年限内出现多处脱落情形，在无证据证明脱落系其他原因造成的情况 下，脱落现象本身，即可说明建筑物存在质量瑕疵。
江苏省盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
部分“老旧小区”“老破小房屋”在建设之初，囿于施工技术、监工能力、 验收内容等限制，一些隐蔽工程或验收范围外的裸露施工部分成了验收空白内 容，而这部分往往也是施工的薄弱环节。经过风霜雨露，这些部分存在的质量 问题暴露出来，引起了一些致人伤亡、致物损坏的案件，受害人往往秉持“能 告尽告”的诉讼策略，将关联主体均列为被告，为审理确定致伤物、致伤原 因、责任主体确定增加了难度。本案受害人较为年轻，受伤后一直疲于寻医治 疗，紧缺医疗费，各责任主体相互推卸，导致原告的救治费用主要来源于政府 救助和家庭筹借。本案致伤物来自小区高层某业主房屋外飘窗抹灰层，而抹灰 层属于建筑装饰、装修工程部分。在老旧小区装修完成验收那个年份，此类外 观工程成为验收缺口。《中华人民共和国民法典》施行后发生类似的纠纷，是 否严格按照《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定予以适用，值 得注意，此条也成为开发商、施工单位等常用的抗辩依据。该条规定的“所有 人、管理人、使用人”并不是排他适用，即并不是指该三类主体外的侵权主体 不用承担责任，如有证据证明开发商、物业服务公司等其他主体也存在过错 也应当回到侵权责任体系中，依法承担相应的责任。在此情况下，实质意义上 弥补受害者的损失。
同时，建筑物质量保修期的适用，应以涉案建筑物符合相关质量技术标准 为前提。主张质保期已过不是开发商或建筑商绝对不承担相应责任的“万能钥
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匙”。保修期限并不等同于合理使用年限，在合理使用年限内出现了质量缺陷， 导致他人损害的，开发商仍应当承担赔偿责任。建筑物的各分项工程，亦应当 有合理使用年限，在合理使用年限内出现倒塌、脱落等问题，如无证据证明系 其他原因所致，即应认定建设工程存在质量瑕疵。《中华人民共和国民法典》 第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂 物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没 有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责 任人的，有权向其他责任人追偿。”该条也成为《中华人民共和国民法典》施 行后各被告为自己抗辩不应承担责任的依据。尤其是房屋的开发商、施工单位 等。笔者通过审理本案，发现《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条 不宜理解为是排他适用，即并非所有人、管理人、使用人之外的人不应承担责 任。法官在审理此类案件过程中，加强主观能动性的作用，积极通过现场勘察 (本案承办法官通过爬高层飘窗，实际多次测量)、走访事发时现场群众、至住 建部门进行咨询等方式，最终确定侵权主体。如果能查明，直接根据过错情形来 处理案件。如此一来，既能减少当事人的诉累，也能从客观上增加当事人获赔的 概率，及时维护当事人的诉权。
编写人：江苏省盐城市滨海县人民法院 陈亚男
