–张某某诉宋某中介合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2022)京02民终8840号民事判决书
二十五、中介合同纠纷 237
2.案由：中介合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):张某某 被告(上诉人):宋某
第三人：科技发展公司
【基本案情】
原告张某某称，2019年5月6日，原、被告双方签订《看房确认书》(租 赁)双方约定原告向被告提供三套房源，并撮合被告与第三人达成租赁意向， 协助其签订房屋租赁合同后，被告应向原告支付月租金的100%作为佣金，另 约定如果被告无论以何种方式与业主私下成交，均视为原告完成了居间服务， 被告应向原告支付月租金的100%作为佣金。原告带被告看完上述房源之后， 被告与第三人私下成交，经原告多次催要后仍拒不向原告支付佣金。故诉至法 院要求被告向其应该支付1个月租金333333元，按照被告提供的鉴定材料中甲 科技发展公司与乙餐饮管理公司《房屋租赁合同》2019年08-15号记载的年租 金为参考计算。
被告宋某辩称，原、被告从来没有签订过《看房确认书》,不存在居间服 务合同关系。在本案审理之前，被告从未见过《看房确认书》,也从未在《看 房确认书》上签字。经被告申请委托第三方鉴定机构对《看房确认书》上的宋 某的签名进行鉴定，鉴定结论为《看房确认书》落款处宋某签名并非本人所 写。原告的主张没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。另，原 告与被告之间不同于一般的居间合同关系，《看房确认书》是原告伪造的，假 如原告居间成功，也应当向出租人主张费用，而不应当向被告主张。
【案件焦点】
1.被告宋某利用房屋租赁中介原告张某与第三人私下成交，是否仍需向中 介支付服务费用；2.在无法证明是否签署书面中介合同情况下，如何认定被告 宋某“跳单”后应向原告张某某支付佣金的标准。
238
中国法院2024年度案例 ·合同纠纷
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：根据法院查明的事实，原告为被告介 绍房源、带看房屋且被告最终以其自认担任法定代表人的公司与出租方签订了 《房屋租赁合同》,故原告为被告提供了居间服务，双方之间存在事实上的居间 服务关系。被告不应避开原告单独与第三人签约。被告虽表示系第三人通过原 告或主动要了被告联系方式且第三人要求直接签订租赁合同，但是并未对此提 交证据，结合原告及第三人陈述的被告直接向第三人门卫人员要了第三人电话 等情况，对于被告该意见，法院不予采信。同时，即使第三人要求被告私下签 约，被告亦不应避开居间人单独与第三人签约。关于原告主张被告支付佣金， 法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人 的报酬没有约定或者约定不明确，根据居间人的劳务合理确定。本案中，现有 证据可证明原告为被告提供了居间服务，但因无法认定《看房确认书》系被告 签署，故无法确认按照《看房确认书》佣金标准支付佣金，但被告应根据居间 人的劳务合理确定佣金费用，法院综合本案实际情况，酌情确定由被告支付原 告佣金5万元，对原告主张超过部分不予支持。
北京市西城区人民法院判决如下：
一 、本判决生效之日起7日内，被告宋某支付原告张某某佣金5万元；
二 、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
被告宋某不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：同意北京市西城区人民法院裁判意 见。北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
中介合同中，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现 有证据不能证明存在书面居间服务合同，其他证据亦不能确定中介费金额，在
二十五、中介合同纠纷 239
可认定双方存在中介合同关系时，可依据中介方的劳务合理确定中介费。具体 来说：
第一，在无合同约定的情况下，委托人是否应支付居间人中介费。
本案中，经过鉴定，认定《看房确认书》为非被告签名，结合原告其他证 据，亦不能认定《看房确认书》被告签名为本人书写。但是，根据查明事实， 可以认定原告为被告租赁涉案房屋提供了居间服务，同时被告私下由其担任法 定代表人的公司与出租方签订了《房屋租赁合同》,即被告存在“跳单”。但因 现有证据不能显示双方对中介费数额进行约定，原告亦未全程参与居间服务的 过程。那么,被告的“跳单”行为是否应支付中介费?事实上，通过原告居 间，被告签订《房屋租赁合同》的目的已经达成。被告避开原告私下与出租方 达成交易，不符合诚信原则、公平原则和社会主义核心价值观。故虽然不能认 定双方有关于中介服务的书面约定，被告亦应支付原告中介费用。
第二，如认定委托人应支付居间人中介费，中介费数额如何确定。本案中， 现有证据可证明原告为被告提供了中介服务，而被告私下与出租方成交，但因 无法认定《看房确认书》系被告签署，属于对居间人的报酬没有约定或者约定 不明确，故无法确认按照《看房确认书》佣金标准支付佣金，被告应根据居间 人的劳务合理确定佣金费用。本案中，原告介绍被告与第三人认识，提供了交 易机会，三方进行过一次面谈，后原告在微信中询问被告交易进度，原告并未 参与合同签订磋商的重要过程，故原告对交易达成的参与度比例较低，相应地， 中介费标准亦应较低。同时考虑被告“跳单”行为的不可提倡性，酌情在较低 标准的基础上适当上调中介费标准。
结合本案涉及的房屋租赁居间问题，无合同约定的中介费标准具体可参考 以下标准：
1. 根据中介方为中介活动付出的劳动量确定。付出的劳动量越大，报酬自 然也应越多。如中介方促成交易参与度较高，如已经基本达成交易并签订合同 时，委托人“跳单”,应支付较高费用，如中介方仅介绍双方认识，应支付较 低费用。
240
中国法院2024年度案例 ·合同纠纷
2.根据委托人与相对人之间合同成交额或实际获益情况。如中介方促成合 同的标的、实际解决委托的重要程度等情形，也可作为确定中介方报酬的依据。
3.根据以往相同或类似的中介报酬确定。以房屋租赁为例，实践中，中介 费标准以达成房屋租赁合同中1个月租金为准的情况占较大比例，故中介费不 宜超过与出租方签订的《房屋租赁合同》1个月租金标准。
4.根据委托人与相对人是否存在过失。如按照诚信原则，考虑委托人“跳 单”行为的不可提倡性，酌情在相应标准基础上适当上调中介费标准。
作为委托人在接受中介服务时，既要维护自身合法权益，也应充分尊重中 介服务成果。在没有书面中介合同或者中介合同未明确约定报酬事项的情况下， 法官根据中介方实际劳务情况确定合理的中介报酬有利于促进实现良好市场 秩序。
编写人：北京市西城区人民法院 卢震
