房产经纪公司第一分公司诉王某某中介合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第二中级人民法院(2022)沪02民终1217号民事判决书 2.案由：中介合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):房产经纪公司第一分公司 被告(反诉原告、上诉人):王某某
【基本案情】
房产经纪公司第一分公司负责人杨某(乙方)与案外人汤某某(甲方)签 订《动迁房预售预购定金协议》(以下简称《预购协议》),约定杨某以150.5 万元的价格向汤某某购买案涉房屋。该协议第七条还约定：“自本协议签订之 日起，本协议中约定的乙方，可以为乙方本人也可以为乙方指定的任意第三方， 直至房屋过户，乙方有权转让或出租该房屋，所得利益由乙方收取并支配，房
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价溢出部分归乙方所得，同样不足部分也由乙方补足，甲方需无条件配合并履 行本协议。”杨某在法院审理中自述，《预购协议》签订后，其仅向汤某某支付 定金5万元。房产经纪公司第一分公司即在其中介系统内以165万元价格挂牌 出售案涉房屋。
此后，房产经纪公司第一分公司员工曾某某向前来咨询购房的王某某告知， 案涉房屋以158万元价格出售。王某某在房产经纪公司第一分公司媒介居间下 与汤某某签订《房地产买卖居间协议》,约定案涉房屋转让价158万元，中介 佣金2.8万元由王某某支付。王某某按约定向汤某某支付了全额购房款，案涉 房屋完成合同网签、过户登记并交付使用。汤某某得款后向杨某返还5万元， 并另行支付了7万元。
嗣后，王某某曾因该7万元与房产经纪公司第一分公司员工丁某某交涉， 丁某某提及案涉房屋158万元购房款中，售房人汤某某实际得款151万元，房 产经纪公司第一分公司赚取7万元，丁某某等业务员亦从该7万元中分取提成。
双方当事人后因中介报酬支付及差价赔偿诉至法院。王某某诉称，房产经 纪公司第一分公司先行与售房人签订《预购协议》,在获知房源伊始就为赚取 差价做准备，恶意侵害购房人利益，违反诚信原则。作为中介人，房产经纪公 司第一分公司违反如实报告义务，构成欺诈，不得请求支付报酬，并应向王某 某赔偿差价损失，并按中介佣金的三倍支付惩罚性赔偿。房产经纪公司第一分 公司辩称，《预购协议》与本案法律关系无关，案涉差额款系由售房人自愿给 付房产经纪公司第一分公司，与王某某无关，并要求王某某支付佣金2.8万元。
【案件焦点】
1.房产经纪公司第一分公司在中介过程中是否尽到如实报告义务，其收取 的7万元的性质；2.如何认定房产经纪公司第一分公司行为应承担的法律 责任。
【法院裁判要旨】
上海市嘉定区人民法院经审理认为：中介人促成合同成立的，委托人应当
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按照约定支付报酬。王某某与案外人汤某某签订房屋买卖合同并已完成过户、 交付，故房产经纪公司第一分公司已完成全部中介服务，王某某理应根据约定 支付佣金。对于王某某的反诉请求，购置房产属于重大财产权属的处分，王某 某对于其自身行为、所购标的及价格应清楚明知。现王某某在买卖合同履行完 毕后以出卖人实际得款少于其支付的房款为由主张差价返还并支付惩罚性赔偿 款，缺乏依据，不予支持。
据此，上海市嘉定区人民法院判决如下：
一 、王某某支付房产经纪公司第一分公司佣金2.8万元； 二 、对王某某的全部反诉请求。
一审宣判后，王某某提起上诉，并于二审中撤回要求以差价损失7万元为 基数计算利息及按中介佣金三倍支付惩罚性赔偿的上诉请求。
上海市第二中级人民法院经审理认为：对于争议焦点一，房产经纪公司第 一分公司作为中介人对委托人负有如实报告房屋售价的义务，但其却从未向王 某某报告真实售价，而是按更高价格推介房源，除取得中介佣金外，还赚取房 价差额，系违反如实报告义务。《预购协议》不具备实际履行的条件，亦不具 有购买房屋的真实意思表示，仅作为房产经纪公司第一分公司赚取房价差额的 手段，无法成为收取该款的合法依据。结合《预购协议》的签订时间、内容、 目的与房价差额款的流向、中介合同约定的居间方式等情况，案涉7万元的性 质并非房产经纪公司第一分公司先后主张的转售溢价、追加的中介报酬、违约 金，而应认定为房价差价。对于争议焦点二，房产经纪公司第一分公司在媒介 居间过程中对委托人王某某故意隐瞒房屋真实售价，从中赚取差价。王某某购 房系用于自住，若房产经纪公司第一分公司如实报告售价，其无理由超额付款。 因此，房产经纪公司第一分公司的行为损害王某某的利益，王某某作为委托人 要求不予支付中介报酬，并要求房产经纪公司第一分公司参照7万元差价金额 赔偿损失，具有依据，予以支持。
据此，上海市第二中级人民法院判决如下：
一 、撤销一审判决，改判房产经纪公司第一分公司赔偿王某某损失7万元；
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二 、对房产经纪公司第一分公司的诉讼请求不予支持； 三 、对王某某的其余反诉请求不予支持。
【法官后语】
实践中，房产中介机构“吃差价”案件并不鲜见，违反市场秩序、有损群 众利益，亟待加以规范。以个案为纽带，适用《中华人民共和国民法典》回应 民生关切，是司法服务保障民生的具体体现。本案获评2022年度上海法院十大 涉民生典型案例。
《中华人民共和国民法典》将“居间合同”更名为“中介合同”,并重申 中介人的如实报告义务及义务违反责任。本案旨在激活与细化《中华人民共和 国民法典》关于中介人如实报告义务的责任规则在房产中介“吃差价”案件中 的适用方法，其基本思路为：
其一，秉持事实查明基础上的穿透式审查理念，结合证明妨碍的一般原理， 综合在案证据证明力，查明“吃差价”事实，审查认定预购协议等手段行为的 目的与效力。
(1)甄别手段行为。《预购协议》等“吃差价”手段行为通常隐于幕后 查明该项事实时可结合证明妨碍的一般原理，如购房人仅提供该协议复印件或 主要条文，而中介人未否认协议存在，此时可结合证明妨碍原理认定协议内容。 同时，结合在案书证、视听资料、电子数据、证人证言、当事人的陈述等证据， 综合评判其证明力，以便甄别手段协议的目的与效力。
(2)查证事实要点。在该类案件中，“吃差价”的基础事实通常可以分解 为事实要点束，并据此认定，该类事实要点具体包括房源信息获取途径、手段 行为参与主体、手段行为客观效果、差价所得实现途径、差价钱款实际流向、 中介机构主观故意等节点事实。
其二，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定，结合查明 的事实，审查认定中介人违反如实报告义务的责任构成要件是否成立。
(1)对于行为要件，明确何种事实属于因故意隐瞒可产生责任的“重要事 实”。就此，对于房产中介机构，反映案涉房屋交易主体、交易标的、交易条
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件、交易成本等直接制约合同订立、履行的事项宜可认定为《中华人民共和国 民法典》第九百六十二条第二款规定的“重要事实”。
(2)对于损害要件，明确委托人利益受损要件的主体与性质。第一，从主 体上看，本案中，房产经纪公司第一分公司辩称，其收取房价差额系经售房人 同意，由售房人自愿支付，追索差价的权利应属于售房人而非购房人。此与二 手房买卖多采媒介居间方式的现状不符。在二手房买卖中，中介人通常接受买 卖双方委托，且存在约定由购房人支付全额中介费的情况。因此，《中华人民 共和国民法典》第九百六十二条第二款规定的“损害委托人利益”应理解为损 害房屋买卖双方中任何一方的利益即符合该要件。第二，从性质上看，《中华 人民共和国民法典》第九百六十二条第二款后段规定了不得请求支付报酬与承 担损害赔偿责任等两种责任方式，其损害要件的性质宜作一定区分。对于“不 得请求支付报酬”,其损害要件宜认定为亦兼具行为意义，亦即，即便委托人 尚未发生实际损失，但若中介人的行为在性质上能够损害委托人利益的，亦可 认定中介人丧失报酬请求权，此时利益受损要件兼具行为意义。例如，即便中 介人因外部原因实际未收得差价，仅依据《中华人民共和国民法典》该款前段 故意隐瞒行为及委托人利益受损的高度可能性，亦可认定中介人责任。但若无 实际损害结果，无从产生损害赔偿责任，因为违约赔偿损失责任系以受害人受 有损失为成立条件，故对于《中华人民共和国民法典》该款后段规定的“赔偿 责任”,仅具结果意义。
其三，在查明案件事实，认定中介人责任构成要件成立的基础上，认定中 介人责任方式的构成。
(1)丧失报酬请求权
中介机构不得请求支付报酬系“吃差价”的基础责任，如前所述，该种责 任方式的损害要件可以兼具行为意义，故即便房屋买受人因故尚未付出差价， 亦不影响根据该款规定认定中介机构丧失报酬请求权。
(2)参照差价金额赔偿损失
赔偿责任系属结果责任，购房人因房产中介机构“吃差价”而受有损失，
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即具备成立中介人责任的损害结果要件。只要购房人实际付出差价，即便中介 人因售房人反悔等外部原因实际未收得差价，亦不影响该要件成立。其原因在 于，基于一般理性人的分析，若房产中介机构如实报告房屋出卖人独立确定的 售价，房屋买受人没有理由超额付款，由于房产中介机构“吃差价”行为的介 入，导致购房人以高于售房人要求售价的价格购买，故以差价金额为参照认定 房产中介机构赔偿责任，具有合理性。
(3)承担惩罚性赔偿
目前实践中对于房产中介机构“吃差价”是否可依据《中华人民共和国消 费者权益保护法》第五十五条第一款适用惩罚性赔偿，观点尚不统一。在请求 权基础层面，既往观点的分歧体现为请求权竞合说与请求权聚合说的对立，两 种观点在司法实践中均有裁判支持。鉴于该问题目前存在较大争议，如需适用， 宜结合在案事实查明程度、具体案情等情况加以认定。
综上，在房产中介机构“吃差价”案件中适用《中华人民共和国民法典》 如实报告义务的责任规则，宜以事实查明为基础，以要件审查为纽带，以责任 构成为依归，将程序法上证据规则与实体法上责任规则结合适用，通过中介人 如实报告义务责任规则的适用，落实司法服务保障民生的精神与要求。
编写人：上海市第二中级人民法院 王晓梅叶戈
