–A 村民委员会诉塑料公司租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院(2021)鲁03民终2499号民事判决书 2.案由：租赁合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):A 村民委员会 被告(上诉人):塑料公司
【基本案情】
A 村民委员会、塑料公司于2014年6月16日签订《房屋租赁合同》一份， 该合同约定，塑料公司租赁A 村民委员会的院落，租赁期限自2014年7月1日 至2035年6月30日，租用年限为21年，租赁价格为每年172000元，塑料公 司应于每年7月10日前一次性交清当年租金。合同第七条约定“有下列情形之 一，出租方有权解除本合同：1.承租方不交付或者不按约定超期交付租金达一
个月以上”,第八条约定“合同履行期间，如一方违约终止合同须向守约方支
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付违约金，违约金数为未履行部分总额的20%”。该合同虽名为《房屋租赁合 同》,但其租赁标的物仅为涉案院落的土地。
2019年7月29日，A 村民委员会曾向塑料公司发出通告，主要内容为要 求塑料公司停止违约行为并于8月12日前拆除违约安装的生产设备、履行合 同补交前期所欠租赁费及罚款。2019年8月9日，双方签订《村企合作具体 协议》一份，主要内容为指定两条生产线用于村委生产，提供3间办公室用 于村委办公和管理。2019年8月28日，塑料公司向A 村民委员会缴纳了前 期所欠的2018年、2019年度租金。2019年11月2日，双方及案外人某置业 公司签订《三方协议》,主要内容为某置业公司委托塑料公司加工PVC-U 管 材，生产过程由某村委会监督管理，加工费由某置业公司支付。其间，2019 年10月至12月，派出所曾多次接到110指令到塑料公司厂区门口出警，接 处警登记表上记录的处警情况均是劝解、建议协商或诉讼处理。2020年7月 1日，塑料公司向某村委会及案外人某置业公司、街道办致函，对租赁费是 否应当缴纳及如何缴纳提出方案。2020年8月11日，双方及案外人某置业 公司签订《协议书》一份，主要内容是对前述《租赁合同》《村企合作具体 协议》《三方协议》在履行过程中存在的违约等情况再次确认，并载明为了 更好合作生产，减少损失达成该协议。该协议第二条约定“对于甲方(塑料 公司)拖欠丙方(某村委会)的土地租赁费，待合同修订好后，经村三资管 理服务中心审核后，可向乙方借款支付，或以其他方式另行支付”,第三、 四条约定“甲方资产、设备等评估后，另行协商处理，乙方(某置业公司) 有优先购买权”“针对目前甲方经营情况非常困难，甲乙双方在共享现有资 源的基础上自负盈亏、独立自主经营”,第六条约定“合作期间公共区域由 乙方投资修复，双方可共同使用，合作期满或终止应评估作价”。第七条约 定“丙方负责协助甲乙双方相关合作沟通及力所能及的服务工作”。2020 年11月，A 村民委员会以塑料公司对《租赁合同》违约为由向法院提起 诉讼。
二审期间，塑料公司提交民事起诉状一份，系2021年7月5日某塑胶公司
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中国法院2024年度案例 ·合同纠纷
(塑料公司的经营合作方)起诉本案原、被告等返还原物纠纷一案(该案正在 审理中)的起诉状，主张该诉状反映了某村委会的侵权事实，某村委会强行侵 占其公司，导致其无法控制和经营，其对支付租赁费享有先履行抗辩权，某村 委会在交还公司场地后，才有权利向其主张租赁费。
【案件焦点】
1.双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2.被告是否违约，是否 应当支付租金并支付违约金。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为：关于焦点一，原、被告签订的 房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性 强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同法规 定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人 可以解除合同。本案中，合同第七条约定承租方不交付或者不按约定超期交付 租金达一个月以上出租方有权解除合同，至原告起诉之日，被告已逾期达三个 月以上，故原告有权向法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同。被告关于合 同解除权是当事人的私权利，原告请求法院判令解除合同于法无据的抗辩理由 不能成立。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，合同 约定的解除条件成就时，守约方依此为由请求解除合同的，人民法院还应当 审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根 据诚实信用原则确定合同应否解除。首先，2020年7月1日，被告塑料公司 向原告及案外人某置业公司、街道办致函，对租赁费是否应当缴纳及如何缴 纳提出了方案，8月11日，原、被告及案外人某置业公司签订《协议书》, 就土地租赁费如何支付已达成了意向性约定，且某置业公司已经进驻涉案场 地经营，从这些事实来看，原告的合同目的并非不能实现。其次，如前所述， 本案虽名为《房屋租赁合同》但实际标的物为土地，该涉案土地上还存在办 公室、厂房、设备等其他资产，该资产并非原告所有，原告也未对合同解除
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后的后果提出诉求。原告虽认为被告逾期未交租赁费且有多起未执结案件，并 以此为由提起诉讼，但如果仅据此解除合同，必然会导致房、地分离的情况发 生，使得附着在土地上的资产大幅贬值，企业更加无法经营，资产更加难以处 置，依附于该资产、土地上的其他合同更加难以履行，由此造成的损失与租赁 费相比较无疑会更大。综上，法院认为双方签订的《房屋租赁合同》在本案中 不应被解除。
关于焦点二，法院虽认为涉案合同不应解除，但并非说被告齐鲁武峰不存 在违约行为。被告理应按合同约定支付租赁费。由于原告在本案中未对其损失 进行举证，因此，法院酌定违约金以被告到期应付租金172000元为基数，自 2020年7月10日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为 基础、参照逾期罚息利率标准上浮百分之三十计算。
综上所述，山东省淄博市临淄区人民法院依照《中华人民共和国合同法》 第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四 条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款的规定，判决如下：
一 、被告塑料公司向原告A 村民委员会支付租金53000元于本判决生效后 十日内付清；
二、被告塑料公司向原告A 村民委员会支付违约金(172000元为基数，自 2020年7月10日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为 基础、参照逾期罚息利率标准上浮30%计算至实际付清之日止),与上述第一 项同时付清；
三、驳回原告A 村民委员会其他诉讼请求。 宣判后，塑料公司不服，提起上诉。
山东省淄博市中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法 律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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【法官后语】
本案涉及租赁合同中守约方约定解除权行使的限制问题。
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以 解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解 除权人可以解除合同。该条规定了合同当事人的约定解除。其中包括合议解除 和约定解除权两种情形。约定解除权是指当事人以合同条款的形式，在合同成 立以后未履行或未完全履行之前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时 享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭。约定解除权符合 合同自由原则。约定解除权的事由，是当事人双方在合同中约定的或在其后另 订的合同中约定解除权产生的事由。《中华人民共和国民法典》第七百二十二 条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租 人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中， 双方当事人在合同第七条约定承租方不交付或者不按约定超期交付租金达一个 月以上出租方有权解除合同，至原告起诉之日，被告已逾期达三个月以上，故 原告有权向法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同。
审判实践中，当事人在合同中约定解除权行使事由的，人民法院原则上应 当尊重当事人的意思自治，严格把握自由裁量权的行使，不应轻易否定当事人 约定的效力。但是，当符合合同约定的解除事由发生时，合同是否当然可以解 除?2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定：合同约定 的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约 方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用 原则确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的 实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。 人民法院虽认定约定解除事由明确且事由已经实际发生，对合同约定解除仍应 进行必要限制，强化对违约行为严重程度的主动审查。诚实信用原则是民商法 的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终。对于当事人行使合同约定解除权， 不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综
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合考虑以下因素进行确定：一是考察违约方的过错程度。考察违约方的过错程 度是轻微过失、严重过失还是故意，如果仅是轻微过失，一般不宜认定解除合 同。二是考察违约行为形态。如当事人在合同中作出诸如“任何一方违约，对 方就有权解除合同”的约定，就要对“违约行为”进行适当限制，避免合同因 一方当事人的轻微违约行为而解除。如果约定的事由是拒绝履行等重大违约行 为，认定解除相对容易。如果约定的违约行为针对的是附随义务，则需要谨慎 认定。三是考察违约行为的后果。如果一方已经履行了合同的主要义务，违约 方的违约程度显著轻微，即便违约也不影响合同目的的实现，则不能轻易认定 合同解除。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》之所以对约定解除权的行使作出限 制，除必须审视违约行为是否导致合同目的落空结果外，还考虑虽然合同是当 事人协商一致的产物，但如果解除合同事由约定过于宽泛，无形中将大大增加 合同解除的概率。如果任由当事人约定的解除权事由发生即承认当事人行使合 同解除权的效力，显然是对“当事人意思自治”的过于放任，也与“促进交 易”这一合同立法的核心价值相悖。再者，如果对当事人约定的解除权事由不 作深入审查，极易产生变相鼓励解除权人滥用合同解除权，借机谋取不当利益 或造成违约方过高损失的投机行为，诱发合同履行的道德风险。因此，立足于 公平正义的解释立场以及对当事人利益平衡的考虑，对于违约方违约程度显著 轻微的情形，即使形式上符合当事人事先约定的行使合同解除权的事由，仍有 必要对守约方行使约定解除权加以限制，这样才能更好地平衡当事人之间的利 益关系，维护交易安全。
编写人：山东省淄博市临淄区人民法院刘海红张英泽
