田某某诉置业公司、夏某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省鄂州市中级人民法院(2022)鄂07民终第666号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):田某某
被告(上诉人):置业公司、夏某某

【基本案情】
2010年6月21日，田某某与置业公司签订了《商品房买卖合同》。合同约 定：“田某某购买置业公司开发的某小区1703号房屋，建筑面积为82.88平方 米，单价为2311.82元，总金额为191604元；置业公司应当在2012年5月28 日前交付房屋给原告。”上述合同还约定了其他事项。2010年6月21日，田某 某向置业公司支付第一笔购房款57604元。2013年1月7日，在置业公司的要 求下，田某某又向其提前支付了房屋购房尾款134000元；以上款项共计191604 元。合同约定的交房期限届满，置业公司一直未交付房屋。2021年9月30日， 置业公司将1703号房屋出卖给第三人并办理了不动产登记。2022年2月23日， 置业公司向田某某退还了购房款191604元，未向其支付任何赔偿款。双方就赔 偿款事宜未达成一致意见，遂形成诉讼。

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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


【案件焦点】
一方当事人自行协商阶段提出的赔偿金额能否作为裁判依据。
【法院裁判要旨】
湖北省鄂州市华容区人民法院经审理认为：田某某按照合同约定支付全部 购房款，依法应该享有案涉房屋的所有权及房屋带来的市场价值，置业公司未 经田某某同意擅自将案涉房屋出售给案外人的情形已构成违约，故田某某向置 业公司主张房屋溢价损失的相关请求符合法律规定。置业公司于2022年2月23 日将田某某缴纳的购房款191604元退还至田某某账户，综合考虑田某某的合同 履行情况、房价的波动以及合同关于违约金的约定等情况，以及结合双方之间 聊天记录中田某某要求置业公司赔偿损失350000元，故酌情认定置业公司还应 向田某某赔偿房屋溢价损失共计350000元(含已支付的191604元),至于田某 某主张的超出上述金额范围以外的溢价损失，不予支持。
湖北省鄂州市华容区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)第八条，《中华人民共和国民 法典》第五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规 定，判决如下：
一 、田某某与置业公司签订的《商品房买卖合同》于2022年3月18日 解除；
二 、置业公司于本判决生效之日起10日内向田某某赔偿房屋溢价损失 158396元，夏某某对上述债务承担连带清偿责任；
三 、驳回田某某的其他诉讼请求。
田某某、置业公司、夏某某均不服一审判决，提起上诉。
湖北省鄂州市中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华 人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定：“在诉讼中，当事人为 达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为 对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”一审所依据的 田某某与置业公司聊天记录中主张赔偿的损失350000元系双方在提起本案诉讼

六、其 他 263

前协商过程中田某某为解决房屋赔偿问题自行提出按照350000元处理，但是从 双方后续聊天内容看，双方并未就350000元达成一致意见，一审依据上述金额 径直作为田某某主张的损失系将田某某为促成调解做出妥协提出的赔偿金额， 明显缺乏事实和法律依据。因案涉房屋已经由置业公司出卖给第三人，置业公 司通过一房二卖行为获得的利益金额是具体明确的，基于市场经济的发展，房 屋价格处于整体上涨趋势，田某某同样可以基于案涉房屋取得房屋价值上升的 利益，故置业公司出售给第三人所获取的房款，扣减前期已归还的购房款之外， 多余房款亦应当支付给田某某。置业公司通过一房二卖行为实际获取房屋价款 300000元，案涉房屋溢价108396元(300000元-191604元)为田某某可预期 的利益损失，置业公司应予以赔偿。
湖北省鄂州市中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三 条、第五百八十三条、第五百八十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三 条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》(2020年)第二十一条第二款、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一 、维持鄂州市华容区人民法院(2022)鄂0703民初665号民事判决第一 项；
二 、撤销鄂州市华容区人民法院(2022)鄂0703民初665号民事判决第二 项、第三项；
三 、置业公司于本判决生效之日起10日内赔偿田某某房屋溢价损失 108396元，支付资金占用利息90532.34元，夏某某对上述债务承担连带清偿 责任；
四 、驳回田某某的其他上诉请求；
五 、驳回置业公司、夏某某的全部上诉请求。

【法官后语】
诉前调解或和解的过程是当事人双方平等协商，依照自愿合法的原则处分 其实体权利，在互谅互让的基础上解决民事纠纷的过程。当事人在自行协商阶

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段作出妥协而认可的事实，并非仅限于案件客观事实，还包括与该事实相关的 实体权利的处置，比如提出较少的赔偿金额，以求最快诉讼达成调解合意，解 决纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定及其精神可知，当 事人为求纠纷及早解决，在和解过程中会对自己的实体权利作出让步，如果允 许该种妥协在其后的诉讼中作为对其不利的证据使用，则有违当事人真实意思 表示，有违公平原则。
本案中，田某某在起诉前主动与置业公司协商解决房屋赔偿问题，自行提 出按照350000元处理，但从双方后续聊天内容看，双方并未就350000元达成 一致意见，遂形成本诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事 诉讼法〉的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解 协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的依据，但法 律另有规定或者当事人均同意的除外”的规定，既然在诉讼过程中为调解作出 妥协而认可的事实都能作为后续诉讼中对其不利的根据，该立法精神同样可以 延伸至诉前调解，田某某在诉前为达成调解协议作出妥协而认可的事实，不得 在后续的诉讼中作为对其不利的根据。一审法院在未促成双方成功达成调解的 情况下，径直将田某某在双方诉前协商过程中为促成调解作出妥协提出的赔偿 金额作为田某某主张的损失依据，明显缺乏事实和法律依据。
因一方违约行为导致合同无法履行产生的违约金，应当以违约造成的损失 为基准，全面权衡合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公 平和诚信原则予以处理。
编写人：湖北省鄂州市中级人民法院金燕玲